Ferill 394. máls. Aðrar útgáfur af skjalinu: Word Perfect.
1995–96. – 1065 ár frá stofnun Alþingis.
120. löggjafarþing. – 394 . mál.
692. Frumvarp til laga
um breyting á lögum nr. 27/1968, um íbúðarhúsnæði í eigu ríkisins.
(Lagt fyrir Alþingi á 120. löggjafarþingi 1995-96.)
1. gr.
5. gr. laganna orðast svo:
Þeim starfsmönnum ríkisins, er hafa afnot íbúðarhúsnæðis samkvæmt lögum þessum, ber að greiða ríkissjóði leigu fyrir húsnæðið. Húsaleigugjaldið skal ákveðið með reglugerð og miðast við markaðsleigu. Þar sem eðlilegur húsaleigumarkaður er ekki fyrir hendi skal þó miða húsaleigu við brunabótamat, staðsetningu og notagildi. Heimilt er að setja í reglugerð viðmiðunarreglur um lágmark og hámark leigu sem taki breytingum eftir vísitölu.
2. gr.
9. gr. laganna orðast svo:
Íbúðarhúsnæði í eigu ríkisins innan þeirra svæða, þar sem eðlilegur markaður hefur skapast fyrir íbúðarhúsnæði til kaups eða leigu, sbr. reglugerð, er sett verður skv. 11. gr., skal selja þegar í stað, er núverandi leigutakar þess hverfa úr því eða láta af störfum. Heimilt er þó að fresta sölu, ef slík frestun er bersýnilega hagkvæm fyrir ríkissjóð.
Sala fasteigna skv. 1. mgr. þessarar greinar skal fara eftir ákvæðum laga nr. 52/1987, um opinber innkaup, með síðari breytingum, og reglum settum samkvæmt þeim.
3. gr.
Við lögin bætist ný grein, svohljóðandi:
Fjármálaráðherra skipar sérstaka nefnd sem skal vera ráðherra til aðstoðar við framkvæmd laga þessara og reglna settra samkvæmt þeim. Ráðherra setur nefndinni erindisbréf.
4. gr.
Við lögin bætist nýtt ákvæði til bráðabirgða, svohljóðandi:
Fjármálaráðherra er heimilt án auglýsingar að selja ríkisstarfsmönnum með sérstökum kjörum það húsnæði sem þeir hafa nú á leigu og búa í, enda sé húseignin staðsett í sveitarfélagi með fleiri en 1.000 íbúum. Í þeim sérstöku kjörum felst að ríkissjóður láni allt að 30% kaupverðs á hagstæðum kjörum og innlausnarskylda hvíli á eignunum í allt að fimm ár. Í reglugerð sem sett verður skv. 11. gr. skal nánar kveðið á um framkvæmd þessa.
5. gr.
Lög þessi öðlast þegar gildi.
Athugasemdir við lagafrumvarp þetta.
Fjármálaráðherra skipaði í janúar 1995 nefnd til að gera tillögur um það til ríkisstjórnarinnar hvernig fækka megi embættisbústöðum með markvissum hætti. Í skipunarbréfi nefndarinnar var tekið fram að verkefni hennar væri að þrengja eins og kostur er þau lög og reglur sem gilda um úthlutun embættisbústaða og gera tillögu um í hvaða áföngum dregið verði úr eign ríkisins á íbúðarhúsnæði þannig að viðkomandi starfsmenn hafi eðlilegan aðlögunartíma og ekki verði óæskilegt rót á högum þeirra.
Í nefndinni áttu sæti Skarphéðinn B. Steinarsson, deildarstjóri í fjármálaráðuneyti, sem var formaður hennar, Baldur Ólafsson, deildarstjóri í heilbrigðis- og tryggingamálaráðuneyti, Helgi Jóhannesson, deildarstjóri í samgönguráðuneyti, Hermann Jóhannesson, deildarstjóri í menntamálaráðuneyti, Jóhann Guðmundsson, deildarstjóri í landbúnaðarráðuneyti, Þorsteinn Geirsson, ráðuneytisstjóri í dóms- og kirkjumálaráðuneyti, og Gylfi Ástbjartsson, deildarsérfræðingur í fjármálaráðuneyti, sem jafnframt var ritari nefndarinnar.
Frumvarp þetta byggir á niðurstöðu nefndarinnar.
Gildandi lög og reglur.
Um íbúðarhúsnæði í eigu ríkisins gilda lög nr. 27/1968. Í 2. gr. laganna segir að það skuli vera meginreglan að ríkið leggi ekki starfsmönnum sínum til íbúðarhúsnæði, nema því aðeins að þeir gegni störfum í þeim landshlutum þar sem sérstakir staðhættir gera slíkt nauðsynlegt. Önnur helstu ákvæði laganna eru eftirfarandi:
— Hlutaðeigandi ráðherra ákveður í samráði við fjármálaráðherra hvar ríkið skuli leggja starfsmönnum til íbúðarhúsnæði.
— Starfsmönnum ber að greiða ríkissjóði leigu fyrir íbúðarhúsnæði sem miðast skal við brunabótamat, staðsetningu húsnæðisins og notagildi þess fyrir viðkomandi starfsmann.
— Ríkissjóður greiðir alla skatta, skyldur og viðhaldskostnað íbúðarhúsnæðis í eigu ríkisins.
— Bygging og viðhald íbúðarhúsnæðis svo og endurbætur á því skulu vera undir yfirstjórn þess ráðherra sem hlutaðeigandi embætti heyrir undir.
— Þar sem eðlilegur markaður hefur skapast fyrir íbúðarhúsnæði til kaups eða leigu skal húsnæði selt þegar leigutakar þess hverfa úr því eða láta af störfum. Þó er heimilt að fresta sölu ef slíkt er bersýnilega hagkvæmt fyrir ríkissjóð. Skýrar reglur eru um hvernig sala skal fara fram, en þeim embættismanni sem býr í húsnæðinu við sölumeðferð þess er heimilt að ganga inn í hæsta verðtilboð, enda eigi salan sér stað á grundvelli söluskyldu skv. 1. mgr. 9. gr. laganna, þ.e. viðkomandi húsnæði er innan svæðis þar sem eðlilegur markaður hefur skapast fyrir íbúðarhúsnæði til kaups eða leigu.
Lög nr. 27/1968 komu í stað margvíslegra og brotakenndra lagaákvæða um embættisbústaði sem mörg hver áttu sér langa sögu og byggðust á hefð. Þau gerðu á engan hátt greinarmun á aðstöðu manna í þéttbýli eða í dreifbýli til að afla sér íbúðarhúsnæðis og var því brýn þörf á að marka skýra og samræmda stefnu í þessum málum. Meðal þeirra meginreglna sem leitast var við að fylgja við samningu lagafrumvarpsins voru:
— Ríkið eigi ekki íbúðarhúsnæði til afnota fyrir starfsmenn, nema slíkt sé óhjákvæmilegt vegna staðhátta eða annarra brýnna ástæðna.
— Starfsmönnum ríkisins verði ekki séð fyrir húsnæði eða veitt aðstoð til að eignast húsnæði ef þeir búa á þéttbýlissvæðum þar sem venjulegur markaður er fyrir íbúðarhúsnæði til kaups eða leigu.
Árið 1969 var sett reglugerð nr. 289/1969 um íbúðarhúsnæði í eigu ríkisins, en þar er tekið á ýmsum atriðum sem snúa að framkvæmd laganna. Helstu atriði voru:
— Landinu var skipt í 6 bústaðasvæði og hverju þeirra gefin gildistala sem notuð skyldi við útreikning húsaleigugjalds.
— Kveðið var á um hverjum mætti leigja húsnæði.
— Húsaleigugjald var ákveðið 6% af brunabótamati, en þó tekið tillit til gildistölu bústaðasvæðis. Notuð var eftirfarandi líking:
Rough Equation
Leiga~=~~{Brunabótamat~`x~~gildistala~`bústaðasvæðis~`x~~%~brunabótamats~`x~~nýttir~`fermetrar} OVER {100~`x~~12~~`x~~reiknaðir~`fermetrar}
Nýttir fermetrar voru reiknaðir eftir sérstöku ákvæði í reglugerðinni og var tekið tillit til fjölskyldustærðar o.fl. Reiknaðir fermetrar voru hins vegar heildarfermetrafjöldi íbúðarhúsnæðis og starfshúsnæðis sem nýtt er af ríkinu.
Í reglugerðinni var landinu skipt upp í bústaðasvæði og hverju svæði gefin gildistala sem réð því hvort ríkið legði starfsmönnum sínum til húsnæði og þá hve há húsaleiga skyldi greidd. Embættismönnum á bústaðasvæðum með gildistölu 1,0 var ekki lagt til húsnæði nema vegna sérstakra gæslustarfa.
Árið eftir var reglugerðinni síðan breytt lítillega með reglugerð nr. 104/1970. Gildistölum bústaðasvæða var breytt nokkuð og húsaleiguviðmiðun lækkuð í 5% af brunabótamati.
Árið 1982 var aftur gerð smávægileg breyting á reglugerðinni með reglugerð nr. 334/1982. Breytingin fólst í því að bústaðasvæði með gildistölu 1,0 var stækkað lítillega. Um var að ræða nokkra stærri þéttbýlisstaði.
Fjármálaráðherra skipaði í október 1991 nefnd til að endurskoða reglur um afnot og leigugreiðslur ríkisstarfsmanna af fasteignum í eigu ríkissjóðs. Nefndin skilaði áliti um mitt ár 1992 og voru helstu niðurstöður hennar þessar:
— Verulega skortir á að gildandi reglum sé framfylgt um leigugreiðslur ríkisstarfsmanna fyrir afnot af íbúðarhúsnæði í eigu ríkisins.
— Engum skilgreindum reglum er fylgt við útvegun íbúðarhúsnæðis.
— Viðhaldi íbúðarhúsnæðis er víða ábótavant vegna fjárskorts til viðhaldsframkvæmda.
— Þágildandi reglugerð um íbúðarhúsnæði í eigu ríkisins var óþarflega flókin í framkvæmd.
Nefndin taldi að þrátt fyrir að ýmis ákvæði þeirrar reglugerðar sem þá gilti hafi verið flókin og erfið í framkvæmd verði misbrestir í framkvæmd ekki raktir til hennar sem slíkrar, heldur fremur til áhugaleysis eða andvaraleysis þeirra stjórnvalda sem falin var framkvæmd reglugerðarinnar.
Nefndin benti á tvær leiðir til að bæta úr helstu göllum þess fyrirkomulags sem þá var:
— Óverulegar breytingar á gildandi reglum til samræmingar og einföldunar.
— Umfangsmeiri breytingar á reglugerð, án lagabreytinga, sem miða að fækkun eigna og aukinna leigutekna af hverri eign fyrir sig.
Ákveðið var að fara að fyrri tillögu nefndarinnar og gefin út ný reglugerð nr. 480/1992 um íbúðarhúsnæði í eigu ríkisins. Helstu breytingar voru þær að bústaðasvæðum var fækkað, bústaðasvæði með gildistölu 1,0 var stækkað og ákvæði til lækkunar húsaleigu voru þrengd. Eftir þá breytingu er líkingin fyrir upphæð húsaleigu þannig:
Rough Equation
Leiga~=~~{Brunabótamat~`x~~gildistala~`x~%~brunabótamats} OVER {100`x~12}
Nú er skylt að gera skriflegan húsaleigusamning. Innheimtar húsaleigutekjur skulu renna til greiðslu rekstrar- og viðhaldskostnaðar og haldið aðgreindum í bókhaldi frá öðrum rekstri.
Eftir þá breytingu sem gerð var árið 1992 hefur rekstri og viðhaldi íbúðarhúsnæðis í eigu ríkisins almennt verið vel sinnt og mun betur en áður. Í langflestum tilvikum er farið eftir reglugerðinni við útreikning húsaleigu. Leigutekjurnar renna í sjóði á vegum stofnana eða ráðuneyta og er þeim ætlað að standa undir kostnaði við rekstur og viðhald. Hins vegar hafa húsaleigutekjurnar ekki nægt til viðhalds húseignanna.
Tillögur um fækkun íbúða.
Íbúðir í eigu ríkisins eru um 400. Er þá bæði átt við einbýlishús og íbúðir í fjölbýlishúsum. Þar eru þó ekki meðtaldir prestsbústaðir sem eru í umsjá Prestssetrasjóðs. Ekki er mælt með sölu alls íbúðarhúsnæðis í eigu ríkisins. Húseignirnar eru margar á litlum og afskekktum stöðum þar sem fasteignamarkaður er ýmist ekki fyrir hendi eða framboð á fasteignum mikið og því illmögulegt að selja fasteignir þar. Einnig eru fasteignir víða inni á lóðum stofnana, svo sem skóla eða sjúkrahúsa, og því óæskilegt að selja þær.
Verði frumvarp þetta að lögum verður mögulegt að fækka umræddum íbúðum með markvissum hætti en þess þó gætt að viðkomandi ríkisstarfsmenn hafi eðlilegan aðlögunartíma og ekki verði óæskilegt rót á högum þeirra. Þær lagabreytingar sem í frumvarpinu felast gera eftirfarandi kleift:
Nefndin var sammála um að eðlilegt sé að íbúðum í sveitarfélögum með fleiri en 1.000 íbúum verði fækkað með markvissum hætti. Þeir staðir sem hér um ræðir eru: Borgarnes, Stykkishólmur, Ólafsvík, Ísafjörður, Bolungarvík, Blönduós, Sauðárkrókur, Siglufjörður, Ólafsfjörður, Dalvík, Húsavík, Egilsstaðir, Neskaupstaður, Eskifjörður og Höfn í Hornafirði auk þeirra bústaðasvæða sem áður höfðu gildistölu 1,0. Með þessu fækkaði íbúðum um allt að 123.
Auk þess taldi nefndin að í sveitarfélögum með fleiri en 1.000 íbúum sé fasteignamarkaður nægilega þróaður til að hægt sé að selja íbúðarhúsnæði í eigu ríkisins og eftirláta húsnæðismarkaði á þeim stöðum að leysa húsnæðismál starfsmanna þess. Þó skuli bjóða ríkisstarfsmönnum forkaupsrétt á hagstæðari kjörum en gengur og gerist á fasteignamarkaði. Með því móti verði róti á högum þeirra haldið í lágmarki. Þeir ríkisstarfsmenn sem það kjósi, geti haldið áfram að leigja íbúðir í eigu ríkisins á kjörum sem í gildi eru hverju sinni, en íbúðirnar verði seldar þegar þeir flytja úr húsnæðinu. Lagt er til að leigutakar greiði markaðsleigu á þeim stöðum sem hafa fleiri en 1.000 íbúa. Það yrði til þess að hvetja ríkisstarfsmenn til að kaupa það húsnæði sem þeir leigja, auk þess sem ástæðulaust er að niðurgreiða húsaleigu þar sem húsnæðismarkaður getur séð fyrir húsnæði á eðlilegum kjörum. Á stöðum með færri en 1.000 íbúum verði húsnæði ekki selt að sinni. Bæði getur verið nauðsynlegt að geta boðið upp á húsnæði á minni stöðum og erfitt getur verið að selja þar sem mikið framboð er. Á þeim stöðum er nauðsynlegt að hækka húsaleigu til þess að hún standi undir kostnaði við rekstur og viðhald. Gert er ráð fyrir að í byrjun árs 1999 verði gildistala húsaleigu á þessum stöðum hækkuð annars vegar úr 0,3 í 0,4 og hins vegar úr 0,4 í 0,6. Einnig getur reynst nauðsynlegt að fá endurmetið brunabótamat einhverra eigna þar sem það gefur sumstaðar ekki rétta mynd af verðmæti þeirra.
Athugasemdir við einstakar greinar frumvarpsins.
Um 1. gr.
Lagt er til að meginviðmið húsaleigu verði markaðsleiga, en þar sem ekki er eðlilegur húsaleigumarkaður fyrir hendi sé eldri viðmiðunin notuð, þ.e. brunabótamat, staðsetning og notagildi. Með þessu er tryggt jafnræði í húsnæðiskostnaði milli heimamanna og aðfluttra, en hingað til hefur húsaleiga íbúðarhúsnæðis í eigu ríkisins á flestum stöðum verið mun lægri en markaðsleiga. Einnig er lagt til að heimilt sé að setja viðmiðunarreglur um lágmark og hámark húsaleigu. Þetta er gert þar sem hlutfall flatarmáls og brunabótamats er í sumum tilfellum óeðlilegt, ýmist allt of hátt eða allt of lágt. Ef ekki væri lágmark og hámark gætu ríkisstarfsmenn því orðið að greiða óeðlilega háa eða lága húsaleigu miðað við stærð leigðs húsnæðis.
Um 2. gr.
Lagt er til að reglur þær sem settar voru í lögum nr. 27/1968 um sölu íbúðarhúsnæðis í eigu ríkisins verði felldar niður og í þeirra stað verði beitt almennum reglum um sölu eigna ríkisins samkvæmt lögum nr. 52/1987, um opinber innkaup, og reglugerð nr. 651/1994 settri samkvæmt þeim lögum. Þetta leiðir til samræmdra aðferða við sölu eigna ríkisins, bæði fasteigna og lausafjár.
Um 3. gr.
Gert er ráð fyrir að sett verði á stofn sérstök nefnd sem verði fjármálaráðherra til ráðgjafar við framkvæmd laganna. Nefndin meti söluverð íbúðarhúsnæðis í eigu ríkisins, sjái um innlausn húsnæðis og meti hvort forkaupsréttur skuli nýttur í þeim tilvikum þar sem innlausnarskylda er niður fallin. Einnig meti nefndin árlega og gefi út viðmiðun markaðsleigu í þeim sveitarfélögum með fleiri en 1.000 íbúum sem ríkissjóður á enn íbúðarhúsnæði.
Um 4. gr.
Í ákvæði þessu er fjármálaráðherra heimilað að selja núverandi leigutökum og íbúum íbúðarhúsnæðis í eigu ríkisins viðkomandi húsnæði með sérstökum kjörum, enda sé húseignin staðsett í sveitarfélagi með fleiri en 1.000 íbúum.
Um 5. gr.
Greinin þarfnast ekki skýringa.
Fylgiskjal.
Fjármálaráðuneyti,
fjárlagaskrifstofa:
Umsögn um frumvarp til laga um breytingu á lögum nr. 27/1968,
um íbúðarhúsnæði í eigu ríkisins.
Samkvæmt lögum nr. 27/1968, um íbúðarhúsnæði í eigu ríkisins, skal það vera meginregla að ríkið leggi ekki starfsmönnum sínum til íbúðarhúsnæði, nema því aðeins að þeir gegni störfum í þeim landshlutum þar sem sérstakir staðhættir gera slíkt nauðsynlegt. Engu að síður hafa mál þessi þróast á þann veg að íbúðir í eigu ríkisins eru nú um 400 talsins fyrir utan prestsbústaði. Talsverður hluti þessa húsnæðis er staðsettur á búsetusvæðum þar sem núorðið er fyrir hendi nægilegt framboð af húsnæði til kaups eða leigu. Í mörgum tilvikum er leigan sem greidd er af húsnæðinu mun lægri en tíðkast á markaði. Þá er viðhaldi húsnæðisins víða ábótavant þar sem leigutekjurnar hrökkva oft ekki til þess. Kostnaður ríkisins af eignarhaldi á þessu húsnæði felst einkum í viðhaldi, fasteignagjöldum, brunatryggingum, umsýslu, fyrningu og síðast en ekki síst í því fjármagni sem bundið er í fasteignunum en mundi ella nýtast til annarra arðsamari verkefna.
Í frumvarpi þessu eru lagðar til lagabreytingar sem miða að því að draga úr íbúðaeign ríkisins — og þar með úr ríkisútgjöldum — annars vegar með því að samræma leigu í ríkari mæli við markaðsverð en verið hefur og hins vegar með því að bjóða núverandi leigutökum íbúðirnar til kaups á hagstæðum kjörum. Gera má ráð fyrir að til lengri tíma litið geti sparnaður í útgjöldum til þessara mála einkum komið fram með þrennum hætti.
Í fyrsta lagi koma til tekjur af sölu húseigna. Ekki er unnt á þessu stigi að segja fyrir um fjölda seldra húseigna. Telja verður ólíklegt að hækkun húsaleigu leiði til þess að núverandi leigutökum þyki hagkvæmara að kaupa húseignirnar í öðrum sveitarfélögum en þeim sem hafa yfir 1.000 íbúa. Áætlað er að söluandvirðið geti numið allt að 900 m.kr. Er þá miðað við að meðalverð verði 80% af núverandi brunabótamati og að allar þær 120 húseignir verði seldar. Allt að 30% af söluandvirðinu mun þó ekki skila sér í ríkissjóð að fullu fyrr en að liðnum þeim lánstíma sem veittur verður á lánum úr ríkissjóði samkvæmt bráðabirgðaákvæði frumvarpsins.
Í öðru lagi munu leigutekjur af húsnæðinu aukast og duga betur til að standa undir viðhaldi þeirra. Þar verður annars vegar um að ræða auknar tekjur af tæplega 300 húseignum í sveitarfélögum með undir 1.000 íbúum sem áður höfðu gildistölurnar 0,3 og 0,4 til útreiknings leigunnar en fá gildistölurnar 0,4 og 0,6 í ársbyrjun 1999 samkvæmt greinargerð með frumvarpinu. Áætlað er að þær viðbótartekjur geti numið um 80 m.kr. á ári þegar nýjar reglur verða að fullu komnar til framkvæmda. Hins vegar verður hækkun á leigutekjum af húseignum í sveitarfélögum með yfir 1.000 íbúum sem nú fengju gildistöluna 1 en voru áður felldar undir leiguviðmiðun með lægri gildistölu. Tekjuaukinn mun ráðast af því hversu margar af þeim íbúðum munu seljast samkvæmt heimild í bráðabirgðaákvæði í frumvarpinu. Hér er miðað við að helmingur íbúðanna verði seldur og að árlegar viðbótartekjur af húseignum í þessum flokki verði um 16 m.kr.
Í þriðja lagi fellur niður eignarhaldskostnaðurinn af þeim húseignum sem tekst að selja á tímabilinu. Ef gert er ráð fyrir að helmingur húseigna í sveitarfélögum með yfir 1.000 íbúa seljist má áætla að árlegur viðhaldskostnaður sem fellur niður af þeim sökum nemi um 10 m.kr. Sparnaður í fasteignagjöldum og tryggingum yrði á sama hátt um 4 m.kr. á ári. Viðbótarsparnaður í reiknuðum fyrningum gæti numið um 7 m.kr. á ári og lækkun reiknaðra vaxta af fjárbindingu gæti orðið um 22 miðað við 5% vexti. Alls gæti því árlegur sparnaður í þessum þáttum orðið um 45 m.kr. að því gefnu að helmingur þessara húseigna verði seldur.
Samkvæmt 3. gr. frumvarpsins er fyrirhugað að skipa sérstaka embættisbústaðanefnd, sem skal vera fjármálaráðherra til aðstoðar við framkvæmd laganna. Nefndinni er m.a. ætlað að ákvarða söluverð húsnæðis, gera tillögur um sölu eða innlausn og gefa út viðmiðun markaðsleigu í sveitarfélögum þar sem íbúar eru fleiri en 1.000. Áform eru um að fulltrúar sex ráðuneyta eigi sæti í nefndinni og má ætla að kostnaður af því starfi geti orðið allt að 0,5 m.kr. árlega.
Í ákvæði til bráðabirgða með frumvarpinu er gert ráð fyrir að fjármálaráðherra verði heimilt að selja húseignir í sveitarfélögum með yfir 1.000 íbúum til núverandi leigutaka þar sem allt að 30% kaupverðs yrði lánaður með hagstæðum kjörum. Ekki er tilgreint sérstaklega hversu hagstæð kjör verði boðin á lánum úr ríkissjóði, hvað varðar vexti og lánstíma, heldur skal ákveða þau með reglugerð. Því er ekki hægt að segja til um á þessu stigi hversu mikil sú lánafyrirgreiðsla verður. Ef gert er ráð fyrir að kjörin á t.d. 3 m.kr. láni miðist við hefðbundið skuldabréf til 15 ára, verðtryggt með 3% vöxtum og það borið saman við sams konar lán með 5% vöxtum verða vaxtagreiðslurnar af hagstæðara láninu tæplega 0,5 m.kr. lægri á tímabilinu. Sá mismunur væri ígildi styrks til viðkomandi ríkisstarfsmanns, sem kæmi í stað niðurgreiðslu á húsaleigunni þangað til lánið hefur verið greitt upp. Ef allir núverandi leigutakar sjá sér hag í því að nýta sér þessa fyrirgreiðslu gæti heildarlánveitingin orðið allt að 270 m.kr. miðað við að söluverðmæti fasteignanna sé um 900 m.kr.
