Aðrar útgáfur af skjalinu: PDF - Word Perfect. Ferill 734. máls.
Þingskjal 1172 — 734. mál.
Eftir hverjar alþingiskosningar skipar ráðherra fimm fulltrúa og jafnmarga til vara í stjórn Íbúðalánasjóðs til fjögurra ára í senn. Þó skulu formaður og varaformaður stjórnar, sem ráðherra skipar úr hópi stjórnarmanna, skipaðir til jafnlengdar embættistíma þess ráðherra sem skipar. Ráðherra ákveður þóknun stjórnarmanna.
Stjórn Íbúðalánasjóðs skal setja sér starfsreglur þar sem nánar skal kveðið á um framkvæmd starfa stjórnarinnar. Í starfsreglum þessum skal meðal annars fjallað sérstaklega um heimildir stjórnar til að taka ákvarðanir í einstökum málum og þátttöku stjórnarmanna í meðferð mála, framkvæmd reglna um sérstakt hæfi stjórnarmanna og framkvæmd reglna um meðferð erinda stjórnarmanna um lánveitingar eða aðrar ákvarðanir þeim tengdar, sbr. einnig 8. gr. c. Starfsreglur þessar skulu hljóta staðfestingu Fjármálaeftirlitsins.
Formanni stjórnar Íbúðalánasjóðs er óheimilt að taka að sér önnur störf fyrir sjóðinn en þau sem teljast eðlilegur hluti starfa hans sem formaður stjórnar, að undanskildum einstökum verkefnum sem stjórnin felur honum að vinna fyrir sig.
a. Í stað orðsins „framkvæmdastjóra“ í 1. málsl. og sama orðs hvarvetna annars staðar í greininni kemur, í viðeigandi beygingarfalli: forstjóra.
b. Fyrirsögn greinarinnar orðast svo: Forstjóri.
a. (8. gr. a.)
Stjórnarmenn og forstjóri Íbúðalánasjóðs skulu vera lögráða og hafa óflekkað mannorð auk þess sem þeir mega ekki á síðustu fimm árum hafa verið úrskurðaðir gjaldþrota. Þeir mega ekki í tengslum við atvinnurekstur hafa hlotið dóm á síðustu 10 árum fyrir refsiverðan verknað samkvæmt almennum hegningarlögum, samkeppnislögum, lögum um hlutafélög, lögum um einkahlutafélög, lögum um bókhald, lögum um ársreikninga, lögum um gjaldþrotaskipti o.fl. og ákvæðum laga um staðgreiðslu opinberra gjalda, svo og sérlögum sem gilda um aðila sem lúta opinberu eftirliti með fjármálastarfsemi.
Stjórnarmenn og forstjóri skulu vera fjárhagslega sjálfstæðir og hafa lokið háskólaprófi sem nýtist í starfi. Fjármálaeftirlitið getur veitt undanþágu frá menntunarkröfum skv. 1. málsl. á grundvelli reynslu og þekkingar viðkomandi. Jafnframt skulu stjórnarmenn og forstjóri búa yfir nægilegri þekkingu og starfsreynslu til að geta gegnt stöðu sinni á tilhlýðilegan hátt, meðal annars hafa þekkingu á þeirri starfsemi sem Íbúðalánasjóður stundar. Þeir mega ekki hafa sýnt af sér háttsemi sem gefur tilefni til að draga í efa hæfni þeirra til að standa fyrir traustum og heilbrigðum rekstri eða að þeir muni hugsanlega misnota aðstöðu sína eða skaða sjóðinn. Fjármálaeftirlitið setur reglur um fjárhagslegt sjálfstæði stjórnarmanna og forstjóra.
Stjórnarmenn Íbúðalánasjóðs mega hvorki eiga sæti í stjórn annars eftirlitsskylds aðila samkvæmt lögum um opinbert eftirlit með fjármálastarfsemi eða aðila sem er í nánum tengslum við hann né vera starfsmenn eða endurskoðendur annars eftirlitsskylds aðila samkvæmt lögum um opinbert eftirlit með fjármálastarfsemi eða aðila í nánum tengslum við hann.
Stjórnarmenn Íbúðalánasjóðs mega ekki sinna lögmannsstörfum fyrir annað fjármálafyrirtæki. Starfsmönnum Íbúðalánasjóðs er ekki heimilt að sitja í stjórn sjóðsins.
Íbúðalánasjóður skal tilkynna Fjármálaeftirlitinu um skipan og síðari breytingar á stjórn og forstjóra og skulu tilkynningunni fylgja fullnægjandi upplýsingar til að unnt sé að meta hvort skilyrðum ákvæðis þessa sé fullnægt.
b. (8. gr. b.)
Stjórn og forstjóri Íbúðalánasjóðs skulu án tafar gera ráðherra og Fjármálaeftirlitinu viðvart hafi þeir vitneskju um málefni sem hafa úrslitaþýðingu fyrir áframhaldandi starfsemi Íbúðalánasjóðs.
c. (8. gr. c.)
Stjórn Íbúðalánasjóðs skal ekki taka þátt í ákvörðunum um afgreiðslu einstakra mála, þar á meðal eru lánveitingar eða ákvarðanir þeim tengdar, nema umfang þeirra sé verulegt miðað við stærð sjóðsins eða annað sé ákveðið í lögum þessum. Einstakir stjórnarmenn skulu ekki hafa afskipti af ákvörðunum um afgreiðslu einstakra mála, þar á meðal eru lánveitingar eða ákvarðanir þeim tengdar.
Stjórnarmenn Íbúðalánasjóðs skulu ekki taka þátt í meðferð máls ef mál varðar:
1. ákvarðanir um lánveitingar eða ákvarðanir þeim tengdar sem varða sveitarfélög, frjáls félagasamtök og félög sem þeir sitja í stjórn hjá, eru fyrirsvarsmenn fyrir eða eiga að öðru leyti verulegra hagsmuna að gæta í; eða
2. ákvarðanir um lánveitingar eða ákvarðanir þeim tengdar sem varða samkeppnisaðila þeirra aðila sem um ræðir í 1. tölul.; eða
3. ákvarðanir um lánveitingar eða ákvarðanir þeim tengdar sem varða aðila sem kunna að valda stjórnarmönnum vanhæfi skv. II. kafla stjórnsýslulaga.
Erindi stjórnarmanna, sem og sveitarfélaga, frjálsra félagasamtaka og félaga sem þeir eru í fyrirsvari fyrir, sem lúta að ákvörðunum um lánveitingar eða ákvörðunum þeim tengdum, skulu lögð fyrir stjórn Íbúðalánasjóðs til samþykktar eða synjunar. Stjórn Íbúðalánasjóðs er þó heimilt að setja almennar reglur um afgreiðslu slíkra mála þar sem fyrir fram er ákveðið hvaða ákvarðanir þurfi, og þurfi ekki, sérstaka umfjöllun stjórnar áður en til afgreiðslu þeirra kemur, sbr. 2. mgr. 7. gr.
d. (8. gr. d.)
Forstjóra Íbúðalánasjóðs er óheimilt að sitja í stjórn atvinnufyrirtækis og taka þátt í atvinnurekstri að öðru leyti. Stjórn Íbúðalánasjóðs getur veitt heimild til slíks á grundvelli reglna sem hún setur, sbr. einnig 20. gr. laga um réttindi og skyldur starfsmanna ríkisins, með síðari breytingum. Fjármálaeftirlitið skal staðfesta reglur stjórnar Íbúðalánasjóðs. Eignarhlutur í félagi telst þátttaka í atvinnurekstri, nema um sé að ræða óverulegan hlut sem ekki veitir bein áhrif á stjórnun þess. Ákvæði 20. gr. laga um réttindi og skyldur starfsmanna ríkisins skulu gilda um aðra starfsmenn sjóðsins.
e. (8. gr. e.)
Stjórn Íbúðalánasjóðs skal fjalla um lánveitingar sjóðsins samkvæmt lögum þessum og aðrar ákvarðanir þeim tengdar sem varða starfsmenn sjóðsins til að tryggja að þær lúti sömu reglum og lánveitingar til annarra lántakenda.
f. (8. gr. f.)
Stjórnarmenn Íbúðalánasjóðs, forstjóri, endurskoðendur, starfsmenn og hverjir þeir sem taka að sér verk í þágu sjóðsins eru bundnir þagnarskyldu um allt það sem þeir fá vitneskju um við framkvæmd starfa síns og varðar viðskipta- eða einkamálefni lántakenda sjóðsins, nema skylt sé að veita upplýsingar samkvæmt lögum. Þagnarskyldan helst þótt látið sé af starfi.
Sá sem veitir viðtöku upplýsingum af því tagi sem um getur í 1. mgr. er bundinn þagnarskyldu með sama hætti og þar greinir. Sá aðili sem veitir upplýsingar skal áminna viðtakanda um þagnarskylduna.
g. (8. gr. g.)
Heimilt er að miðla til utanaðkomandi aðila þeim upplýsingum um lántakanda sem um getur í 8. gr. f að fengnu skriflegu samþykki þess lántakanda er í hlut á. Í samþykki skal koma fram til hvaða upplýsinga það tekur, til hvaða aðila heimilt er að miðla upplýsingum á grundvelli þess og í hvaða tilgangi upplýsingunum er miðlað.
a. 3. tölul. fellur brott.
b. Í stað orðsins „nauðungaruppboði“ í 8. tölul. kemur: nauðungarsölu, sbr. lög um nauðungarsölu.
c. Á eftir 8. tölul. kemur nýr töluliður, svohljóðandi: Að eiga og reka leigufélag með íbúðarhúsnæði sem Íbúðalánasjóður hefur yfirtekið á nauðungarsölu, sbr. lög um nauðungarsölu, samkvæmt nánari ákvæðum í reglugerð sem ráðherra setur.
Eftirfarandi breytingar verða á 11. gr. laganna:
a. 2. málsl. 3. mgr. fellur brott.
b. Orðin „áhættuviðmið, áhættustýringu, innra eftirlit og“ í 2. málsl. 4. mgr. falla brott.
a. (11. gr. a.)
Stjórn Íbúðalánasjóðs skal fela þeim sem hefur til þess sérþekkingu að annast innri endurskoðun Íbúðalánasjóðs.
Skal sá hinn sami hafa lokið háskólaprófi sem nýtist í starfi og búa yfir nægilegri reynslu til þess að geta sinnt starfi sínu. Hann má ekki hafa verið úrskurðaður gjaldþrota eða hafa í tengslum við atvinnurekstur hlotið dóm fyrir refsiverðan verknað samkvæmt almennum hegningarlögum, samkeppnislögum, lögum um hlutafélög, lögum um einkahlutafélög, lögum um bókhald, lögum um ársreikninga, lögum um gjaldþrotaskipti o.fl. og ákvæðum laga um staðgreiðslu opinberra gjalda, svo og sérlögum sem gilda um aðila sem lúta opinberu eftirliti með fjármálastarfsemi. Fjármálaeftirlitið getur hvenær sem er tekið hæfi þess sem annast innri endurskoðun til sérstakrar skoðunar telji stofnunin tilefni til.
Sá er annast innri endurskoðun í umboði stjórnar Íbúðalánasjóðs skal reglulega gera stjórn Íbúðalánasjóðs grein fyrir störfum sínum. Skylt er að taka þær athugasemdir sem hann metur mikilvægar fyrir á stjórnarfundum og færa til bókar.
Eigi sjaldnar en árlega skal sá sem annast innri endurskoðun Íbúðalánasjóðs gera Fjármálaeftirlitinu grein fyrir niðurstöðum kannana sinna. Auk þess skal hann tilkynna Fjármálaeftirlitinu sérstaklega og án tafar um þær athugasemdir sem gerðar hafa verið og sendar stjórn sjóðsins.
b. (11. gr. b.)
Íbúðalánasjóður skal á hverjum tíma hafa yfir að ráða tryggu eftirlitskerfi með áhættu í tengslum við starfsemi sína. Hjá sjóðnum skulu vera til staðar fullnægjandi og skjalfestir innri ferlar til að meta nauðsynlega stærð, samsetningu og innri dreifingu eiginfjárgrunns með hliðsjón af þeim áhættum sem starfsemin felur í sér hverju sinni. Innri ferlarnir skulu endurmetnir reglulega til að tryggja að þeir séu fullnægjandi með hliðsjón af eðli og umfangi starfsemi sjóðsins.
Íbúðalánasjóði ber að framkvæma regluleg álagspróf og skjalfesta forsendur og niðurstöður þeirra. Niðurstöður álagsprófa skulu vera á dagskrá næsta stjórnarfundar eftir að niðurstaða þeirra liggur fyrir.
Ráðherra er heimilt að setja reglugerð um framkvæmd áhættustýringar, áhættuviðmið, eftirlitskerfi vegna áhættuþátta í starfsemi Íbúðalánasjóðs og innra eftirlit að fenginni umsögn stjórnar Íbúðalánasjóðs og Fjármálaeftirlitsins.
c. (11. gr. c.)
Um starfsemi Íbúðalánasjóðs gilda 87.–96. gr. laga um fjármálafyrirtæki, að undanskilinni 2. mgr. 91. gr. laganna.
d. (11. gr. d.)
a. Á eftir orðunum „Almenn lán“ í 1. tölul. 1. mgr. kemur: til einstaklinga.
b. 2. tölul. 1. mgr. orðast svo: Lán til sveitarfélaga til byggingar eða kaupa á hjúkrunarheimilum skv. VII. kafla laga þessara.
c. 2. mgr. fellur brott.
d. Fyrirsögn greinarinnar orðast svo: Lánveitingar Íbúðalánasjóðs.
a. Í stað „90%“ í 2. mgr. kemur: „80%“.
b. Við bætast tvær nýjar málsgreinar, svohljóðandi:
Þrátt fyrir 1. og 2. mgr. er Íbúðalánasjóði óheimilt að veita lán skv. 1. tölul. 15. gr. þegar hámarksfjárhæð ÍLS-veðbréfa skv. 2. mgr. nemur minna en 40% af fasteignamati íbúðarhúsnæðisins.
Ráðherra skal á tveggja ára fresti meta hvort þörf er á að breyta hlutfalli hámarksfjárhæðar ÍLS-veðbréfa af fasteignamati íbúðarhúsnæðis skv. 3. mgr. með tilliti til breytinga á lánamörkuðum, þróunar verðlags og þjóðhagsforsendna. Telji ráðherra þörf á breytingum með hliðsjón af reglum samningsins um Evrópska efnahagssvæðið um ríkisaðstoð skal hann í reglugerð mæla fyrir um breytt hlutfall hámarksfjárhæðar ÍLS- veðbréfa af fasteignamati íbúðarhúsnæðis skv. 3. mgr. að fengnu samþykki ríkisstjórnarinnar. Hlutfall hámarksfjárhæðar ÍLS-veðbréfa af fasteignamati íbúðarhúsnæðis skv. 3. mgr. má þó aldrei nema minna en 40% af fasteignamati íbúðarhúsnæðis.
Íbúðalánasjóði er heimilt að veita sveitarfélögum, félögum og félagasamtökum, sem ekki eru rekin í hagnaðarskyni og hafa það sem langtímamarkmið að byggja, eiga og hafa umsjón með rekstri leiguhúsnæðis, lán til byggingar eða kaupa leiguíbúða.
a. 2. mgr. fellur brott.
b. 3. mgr. orðast svo:
Ráðherra setur með reglugerð frekari ákvæði um skilyrði lána til leiguíbúða, þar á meðal um lágmarksfjölda íbúða, gerð íbúða, stærðir þeirra, viðmið um ákvörðun leigufjárhæðar, hagkvæmni og byggingarkostnað, úrræði til þess að tryggja sem lægst íbúðarverð, takmarkanir við arðgreiðslum og þinglýsingu leigusamninga.
a. 1. mgr. orðast svo:
Lán til leiguíbúða sem eru veitt skv. 33. gr. skulu tryggð með fyrsta veðrétti í hlutaðeigandi íbúð. Lánið má nema allt að 90% af matsverði íbúðar, þó aldrei meira en 90% af þeim kostnaðargrundvelli af lánveitingu sem samþykkt hefur verið. Lánstími lána má nema allt að 50 árum og skulu gjalddagar ekki vera færri en fjórir á ári.
b. 2. og 3. mgr. falla brott.
c. 1. málsl. 4. mgr. orðast svo: Lán til leiguíbúða geta verið verðtryggð eða óverðtryggð og vextir af þeim lánum geta verið fastir eða breytilegir.
a. 1. mgr. orðast svo:
Íbúðalánasjóði er heimilt að veita sveitarfélögum, félögum og félagasamtökum sérstök vaxtakjör að fengnu samþykki ríkisstjórnarinnar vegna lána til leiguíbúða sem eingöngu eru ætlaðar tilgreindum hópi leigjenda sem eru undir ákveðnum tekju- og eignamörkum tilgreindum í reglugerð sem ráðherra setur að fenginni umsögn Sambands íslenskra sveitarfélaga.
b. 3. mgr. fellur brott.
Þrátt fyrir 3. mgr. 19. gr. er heimilt við kaup á íbúðarhúsnæði að yfirtaka lán frá Íbúðalánasjóði sem þegar hvílir á viðkomandi íbúðarhúsnæði þó svo að hámarksverð ÍLS-veðbréfa skv. 2. mgr. nemi minna en 40% af fasteignamati viðkomandi húsnæðis.
Megintilefni frumvarps þessa er að bregðast við niðurstöðu rannsóknar Eftirlitsstofnunar EFTA á starfsemi Íbúðalánasjóðs, sbr. ákvörðun stofnunarinnar, dags. 18. júlí 2011, um að Íbúðalánasjóður njóti ríkisaðstoðar í formi eigendaábyrgðar, vaxtaniðurgreiðslna, undanþágu frá arðsemiskröfu og greiðslu tekjuskatts. Ákvörðun Eftirlitsstofnunar EFTA frá 18. júlí 2011 var í formi tilmæla (e. appropriate measures) til íslenskra stjórnvalda um að grípa til nauðsynlegra ráðstafana þannig að lánafyrirkomulag Íbúðalánasjóðs yrði í samræmi við skuldbindingar Íslands samkvæmt samningnum um Evrópska efnahagssvæðið.
Megintilgangur frumvarps þess sem hér er lagt fram er að gera nauðsynlegar breytingar á lögum um húsnæðismál til að koma til móts við framangreind tilmæli Eftirlitsstofnunar EFTA og tryggja að veiting ríkisaðstoðar til Íbúðalánasjóðs verði í betra samræmi við ríkisaðstoðarreglur samningsins um Evrópska efnahagssvæðið. Samhliða þeim breytingum eru lagðar til breytingar er snerta eftirlit Fjármálaeftirlitsins með starfsemi sjóðsins en nauðsynlegt þykir að skýra betur hlutverk Fjármálaeftirlitsins í eftirliti með Íbúðalánasjóði. Fjármálaeftirlitinu hefur þegar verið falið eftirlit með starfsemi Íbúðalánasjóðs, sbr. 27. gr. laganna, en með frumvarpi þessu eru settar nánari reglur um starfsemi sjóðsins sem Fjármálaeftirlitið hefur síðan eftirlit með. Flest þessara ákvæða eiga sér fyrirmyndir í lögum nr. 161/2002, um fjármálafyrirtæki, en hafa verið löguð að starfsemi og markmiði Íbúðalánasjóðs sem er afmarkaðra en hefðbundin starfsemi annarra fjármálafyrirtækja.
Eins og fyrr greinir er það niðurstaða Eftirlitsstofnunar EFTA að Íbúðalánasjóður njóti ríkisaðstoðar í formi eigendaábyrgðar, vaxtaniðurgreiðslna, undanþágu frá arðsemiskröfu og greiðslu tekjuskatts. Í 1. mgr. 61. gr. samningsins um Evrópska efnahagssvæðið kemur fram sú meginregla að hvers kyns aðstoð, sem aðildarríki að samningnum veitir eða veitt er af ríkisfjármunum og raskar eða er til þess fallin að raska samkeppni með því að ívilna ákveðnum fyrirtækjum eða framleiðslu ákveðinna vara, sé ósamrýmanleg framkvæmd samningsins að því leyti sem hún hefur áhrif á viðskipti milli samningsaðila. Hins vegar er ríkjum sem aðilar eru að samningnum um Evrópska efnahagssvæðið heimilt að veita ríkisaðstoð ef uppfyllt eru skilyrði um sérstakar undanþágur sem meðal annars er kveðið á um í 2. mgr. 59. gr. samningsins um Evrópska efnahagssvæðið. Samkvæmt ákvæðinu er, að tilteknum skilyrðum uppfylltum, heimilt að veita ríkisaðstoð til fyrirtækja er veita þjónustu í þágu almennings. Skilyrði fyrir beitingu undanþágu 2. mgr. 59. gr. samningsins eru að í fyrsta lagi þarf ríkisaðstoðin að vera endurgjald fyrir þjónustu sem veitt er í almannaþágu. Í öðru lagi er gerð krafa um að viðkomandi aðila sé sérstaklega falið að veita nánar skilgreinda þjónustu í þágu almennings. Í þriðja lagi er einungis heimilt veita aðstoð sem er nauðsynleg og ekki fram úr hófi miðað við þá skilgreindu þjónustu sem ætlunin er að veita. Í fjórða lagi má ríkisaðstoð ekki fela í sér röskun á markaði að því marki að hún skaði hagsmuni samningsaðila á Evrópska efnahagssvæðinu.
Til að tryggja að starfsemi Íbúðalánasjóðs samræmist reglum samningsins um Evrópska efnahagssvæðið er lagt til að gerðar verði tilteknar breytingar á lögum um húsnæðismál og reglugerðum og reglum sem gilda um sjóðinn. Í því skyni eru í frumvarpi þessu lagðar til breytingar á lögum um húsnæðismál er snerta lánveitingar Íbúðalánasjóðs til einstaklinga. Er gert ráð fyrir að þrenns konar hámörk verði á lánveitingum Íbúðalánasjóðs til einstaklinga vegna fasteignakaupa. Lagt er til að lán frá Íbúðalánasjóði fari ekki yfir 80% af matsverði íbúðar. Ekki er um breytingu að ræða frá gildandi reglum en lögin hafa engu síður heimilað að þetta hlutfall geti farið upp í 90% af matsverði. Enn fremur er áfram gert ráð fyrir að hámarkslán sjóðsins verði 20 millj. kr., sbr. reglugerð nr. 540/2006, um lánshlutfall og fjárhæð ÍLS-veðbréfa. Jafnframt er lagt til að Íbúðalánasjóði verði ekki heimilt að veita lán skv. 1. tölul. 15. gr. laganna þegar hámarksfjárhæð ÍLS-veðbréfa nemur minna en 40% af fasteignamati íbúðarhúsnæðisins. Verði síðastnefnda tillagan að lögum þýðir það að Íbúðalánasjóði verði einungis heimilt að lána til fasteigna að verðmæti allt að 50 millj. kr. miðað við fasteignamat. Ekkert sambærilegt hámark er í gildandi lögum og er Íbúðalánasjóði því heimilt að lána vegna dýrara húsnæðis en sem því nemur. Er veiting láns vegna svo verðmæts íbúðarhúsnæðis hins vegar vart talin rúmast innan félagslegs markmiðs sjóðsins um fjármögnun íbúðarhúsnæðis fyrir almenning á viðráðanlegum kjörum og því brot á þeim meðalhófskröfum sem undanþágan frá ríkisaðstoðarreglum samningsins um Evrópska efnahagssvæðið er bundin. Við mat á áhrifum síðastnefndu breytingarinnar er áætlað, miðað við skráð matsverð fasteigna vegna ársins 2012, að þessar takmarkanir leiði til þess að Íbúðalánasjóði verði heimilt að veita lán til kaupa á um 99,4% íbúðarhúsnæðis á landsbyggðinni og um 94,4% íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu. Meðaltalið fyrir allt landið yrði þá að Íbúðalánasjóði væri heimilt að lána til kaupa á 96,3% íbúðarhúsnæðis án tillits til staðsetningar húsnæðisins.
Samkvæmt framangreindu eru flestar fasteignir á Íslandi því lánshæfar hjá Íbúðalánasjóði þrátt fyrir viðbótarskilyrðið um að óheimilt sé að veita almenn lán til einstaklinga nemi hámarkslán Íbúðalánasjóðs minna en 40% af fasteignamati íbúðarhúsnæðis. Mikilvægt þykir að hafa hámarkið á lánveitingum Íbúðalánasjóðs svo hátt að svo stöddu en við mat á því var tekið tillit til stöðunnar á fasteignamarkaði sem og þeirrar óvissu sem þykir ríkja um aðkomu íslenskra fjármálafyrirtækja að fasteignalánamarkaði til framtíðar. Í því sambandi þykir ekki sýnt að stöðugleiki hafi náðst í lánveitingum þeirra til íbúðarkaupa einstaklinga, eins og sjá má á töflu 1 úr Peningamálum Seðlabanka Íslands frá nóvember 2011.
Taflan sýnir fjölda og fjárhæð nýrra íbúðalána frá ársbyrjun 2006 til október 2011. Eins og taflan sýnir hafa miklar sviptingar átt sér stað á tímabilinu hvað varðar umfang íbúðalána, fjölda nýrra lána og hlutdeild mismunandi lánastofnana. Hlutdeild innlánsstofnana fer úr því að vera meirihluti allra íbúðalána í það að verða nánast að engu á tímabili. Þrátt fyrir að hlutdeild innlánsstofnana fari heldur vaxandi í lok tímabilsins er ekki unnt að draga þá ályktun að stöðugleika hafi verið náð.
Eftirlitsstofnun EFTA hefur fallist á sjónarmið íslenskra stjórnvalda um að markaðsbrestur sé til staðar á íslenskum fasteignamarkaði eins og sakir standa og því megi taka tillit til þess við mat á undanþágu frá framangreindum meginreglum um ríkisaðstoð vegna þjónustu í almannaþágu. Þannig þurfi ekki einungis afmarkaður hópur á þjónustu Íbúðalánasjóðs að halda heldur sé nauðsynlegt að tryggja að sem flestir hafi möguleika á að fá þar lán til íbúðakaupa.
Hins vegar þykir ljóst að gera verður ráð fyrir að sá markaðsbrestur sem nú er til staðar verði ekki viðvarandi. Því þykir nauðsynlegt að tryggja að þegar aðstæður á markaði breytast verði umfang ríkisaðstoðar til Íbúðalánasjóðs er kunni að hindra aðgang samkeppnisaðila að markaðnum í samræmi við þau skilyrði sem undanþágur frá ríkisaðstoðarreglum samningsins um Evrópska efnahagssvæðisins byggja á. Í því skyni er lagt til í frumvarpi þessu að ráðherra endurskoði annað hvert ár hvort breyta þurfi hlutfalli hámarksfjárhæðar ÍLS-veðbréfa af fasteignamati íbúðarhúsnæðis með tilliti til breytinga á lánamörkuðum, þróunar verðlags og þjóðhagsforsendna. Hafi orðið breytingar í þá veru að takmarka beri hlutdeild Íbúðalánasjóðs á fasteignalánamarkaði þegar litið er til framangreindra skilyrða er jafnframt gert ráð fyrir að ráðherra mæli í reglugerð fyrir um breytingu á hlutfalli hámarksfjárhæðar ÍLS-veðbréfa af fasteignamati íbúðarhúsnæðis að fengnu samþykki ríkisstjórnarinnar. Er þetta lagt til svo takmarka megi enn frekar heimildir Íbúðalánasjóðs til að veita lán til kaupa á dýrari eignum. Þar með er ráðherra falið það hlutverk að takmarka hlutdeild Íbúðalánasjóðs á markaði þegar ástæða þykir til svo unnt sé að stuðla að eðlilegri samkeppni á fasteignalánamarkaði.
Enn fremur eru lagðar til breytingar er snerta lán til félaga. Í fyrsta lagi ber að nefna að lagt er til að takmarka lánveitingar Íbúðalánasjóðs til endurbóta, byggingar eða kaupa á íbúðarhúsnæði við almenn lán til einstaklinga. Þar með er tekið fyrir að Íbúðalánasjóði sé heimilt að veita félögum, þar á meðal byggingarverktökum, lán til endurbóta, byggingar eða kaupa á íbúðarhúsnæði. Breytingin er lögð til í því skyni að koma til móts við tilmæli Eftirlitsstofnunar EFTA en lánveitingar til fyrirtækja sem rekin eru í hagnaðarskyni eru ekki taldar samræmast ákvæðum samningsins um Evrópska efnahagssvæðið um ríkisaðstoð og tilgangi Íbúðalánasjóðs sem er að veita þjónustu í almannaþágu. Í öðru lagi ber að nefna breytingar er snerta lán til leigufélaga. Íbúðalánasjóður hefur annars vegar veitt lán til leigufélaga sem bjóða félagslegar íbúðir og hins vegar veitt lán til almennra leigufélaga. Mismunandi reglur gilda um þessa tvo lánaflokka. Eftirlitsstofnun EFTA hefur ekki gert athugasemdir við lánveitingar sjóðsins til leigufélaga sem bjóða félagslegar íbúðir. Stofnunin hefur hins vegar lýst yfir efasemdum um lán til almennra leigufélaga.
Lán til almennra leigufélaga hafa í rúmlega tíu ár verið hluti af húsnæðisstefnu stjórnvalda sem meðal annars felst í að auka valkosti fólks á húsnæðismarkaði. Almenn leigufélög virðast hafa átt erfitt uppdráttar hér á landi og hafa stjórnvöld lagt á það mikla áherslu að það samræmist hlutverki Íbúðalánasjóðs að lána til félaga sem hafa það langtímamarkmið að byggja, eiga og hafa umsjón með rekstri leiguhúsnæðis. Í tilmælum Eftirlitsstofnunar EFTA kemur fram að ríkisaðstoð vegna lána til leigufélaga geti talist samræmast ríkisaðstoðarreglunum að því tilskildu að settar verði frekari takmarkanir á slíkar lánveitingar þannig að þær tryggi möguleika fólks á að leigja húsnæði á viðráðanlegum kjörum. Nefnt var sem dæmi að hugsanlega væri unnt að takmarka stærð og verð leiguhúsnæðis og setja viðmið um tekjur leigjenda eða önnur viðeigandi viðmið. Til að koma til móts við tilmæli Eftirlitsstofnunar EFTA er lagt til að fella þá lánaflokka sem annars vegar varða lán til félagslegra leiguíbúða og hins vegar er varða lán til almennra leiguíbúða saman og samræma þar með skilyrði slíkra lánveitinga. Í því sambandi er lagt til að gert verði að skilyrði fyrir lánveitingum til leiguíbúða að félög og félagasamtök sem fá lán til kaupa eða bygginga leiguhúsnæðis hafi það sem langtímamarkmið að eiga og hafa umsjón með rekstri leiguhúsnæðis. Enn fremur er lagt til að ráðherra verði veitt heimild til að setja frekari skilyrði um lán til leiguíbúða í reglugerð. Þar á meðal um lágmarksfjölda íbúða, gerð íbúða, stærð þeirra, hagkvæmni og byggingarkostnað, úrræði til þess að tryggja sem lægst íbúðarverð, takmarkanir við arðgreiðslum og þinglýsingu leigusamninga. Þá er lagt til að mælt verði fyrir um það í lögum að Íbúðalánasjóði sé heimilt að veita sérstök vaxtakjör að fengu samþykki ríkisstjórnarinnar vegna lána til leiguíbúða sem eingöngu eru ætlaðar tilgreindum hópi leigjenda sem eru undir ákveðnum tekju- og eignamörkum og tilgreind eru í reglugerð sem ráðherra setur að fenginni umsögn Sambands íslenskra sveitarfélaga. Er þar um að ræða félagslegar leiguíbúðir.
Lagt er til að stjórn Íbúðalánasjóðs verði skipuð þegar að loknum hverjum alþingiskosningum. Er þetta lagt til þar sem mikilvægt þykir að traust ríki milli ráðherra og stjórnar sjóðsins í ljósi hlutverks stjórnarinnar en henni er meðal annars ætlað að vera ráðgefandi fyrir ráðherra og önnur stjórnvöld í húsnæðismálum, sbr. 4. gr. laganna. Í því sambandi ber einkum að líta til þess að ætla má að húsnæðisstefna stjórnvalda á hverjum tíma verði eðli máls samkvæmt að vera í samræmi við efnahagsleg markmið hlutaðeigandi stjórnvalda sem og peningastefnu Seðlabanka Íslands. Þykir því jafnframt mikilvægt að formaður stjórnarinnar sem og varaformaður séu skipaðir til jafnlengdar embættistíma þess ráðherra er skipar þá. Ekki eru lagðar til breytingar á lengd skipunartíma annarra fulltrúa í stjórn Íbúðalánasjóðs sem verður eftir sem áður fjögur ár en ætla má að slíkt fyrirkomulag tryggi ákveðinn stöðugleika í stjórn sjóðsins.
Enn fremur er lagt til að settar verði nánari reglur um störf stjórnar Íbúðalánasjóðs, sbr. 2. og 3. mgr. ákvæðisins, sem eru efnislega samhljóða 2. og 3. mgr. 54. gr. laga um fjármálafyrirtæki. Þó hefur orðalag ákvæðis 54. gr. laga um fjármálafyrirtæki verið aðlagað að hlutverki stjórnar Íbúðalánasjóðs sem er eðli máls samkvæmt mun afmarkaðra en störf stjórna fjármálafyrirtækja. Þykja því ákvæði um ákvarðanir um einstök viðskipti og meðferð stjórnar á upplýsingum um einstaka viðskiptamenn, setur stjórnarmanna í stjórnum dótturfyrirtækja og hlutdeildarfélaga og framkvæmd reglna um meðferð viðskiptaerinda stjórnarmanna sem kveðið er á um í 2. mgr. 54. gr. laga um fjármálafyrirtæki ekki eiga við um stjórn Íbúðalánasjóðs. Í stað þess er í ákvæði þessu vísað í heimildir stjórnar Íbúðalánasjóðs til að taka ákvarðanir í einstökum málum og er þá átt við afgreiðslu lánsumsókna og tengd mál. Jafnframt er kveðið á um að stjórn Íbúðalánasjóðs skuli setja sér starfsreglur um framkvæmd þeirra starfa sem heyra undir hana en í því sambandi ber meðal annars að líta til efnis c-liðar 3. gr. frumvarps þessa. Þá er gert ráð fyrir að starfsreglurnar hljóti staðfestingu Fjármálaeftirlitsins.
Í 3. mgr. er lagt til að formanni stjórnar Íbúðalánasjóðs sé óheimilt að taka að sér önnur störf fyrir sjóðinn en þau sem teljast eðlilegur hluti starfa hans sem formaður stjórnar, að undanskildum einstökum verkefnum sem stjórnin felur honum að vinna fyrir sig, og er það efnislega samhljóða því sem fram kemur í 3. mgr. 54. gr. laga um fjármálafyrirtæki.
Í ákvæðinu er lagt til að starfsheiti framkvæmdastjóra Íbúðalánasjóðs verði breytt í forstjóra. Eðlilegt þykir að samræma hugtakanotkun og nota sama starfsheiti um forstöðumann Íbúðalánasjóðs og forstöðumenn annarra ríkisstofnana. Þannig ber forstöðumaður Tryggingastofnunar ríkisins starfsheitið forstjóri, sbr. 5. gr. laga um almannatryggingar, og sömuleiðis forstöðumaður Vinnumálastofnunar, sbr. 2. mgr. 4. gr. laga um vinnumarkaðsaðgerðir, forstöðumaður Vinnueftirlits ríkisins, sbr. 2. mgr. 74. gr. laga um aðbúnað, hollustuhætti og öryggi á vinnustöðum, og forstöðumaður Fjármálaeftirlitsins, sbr. 5. gr. laga um eftirlit með fjármálastarfsemi. Hins vegar eru ekki lagðar til breytingar á réttindum og skyldum framkvæmdastjóra Íbúðalánasjóðs og gert ráð fyrir að um réttindi hans og skyldur gildi áfram ákvæði laga um húsnæðismál eins og verið hefur auk laga um réttindi og skyldur starfsmanna ríkisins.
Í ákvæði þessu er lagt til að á eftir 8. gr. laganna komi sjö ný ákvæði, 8. gr. a – 8. gr. g.
Um a-lið (8. gr. a).
Ákvæðið kveður á um hæfisskilyrði fulltrúa í stjórn Íbúðalánasjóðs sem og forstjóra sjóðsins. Ákvæðið er efnislega samhljóða 1., 2., 3., 4., og 7. mgr. 52. gr. laga um fjármálafyrirtæki. Þó hefur orðalag fyrrnefndrar 52. gr. laga um fjármálafyrirtæki verið aðlagað að Íbúðalánasjóði í ljósi afmarkaðs hlutverks sjóðsins miðað við það sem almennt á við um starfsemi fjármálafyrirtækja en hlutverk sjóðsins takmarkast við lánastarfsemi vegna íbúðarkaupa sem bundin er ákveðnum skilyrðum, svo sem um hámark lánsfjárhæðar. Engu síður þykir mikilvægt að gera í frumvarpi þessu ráð fyrir sambærilegum hæfisskilyrðum hvað varðar stjórnarmenn í stjórn Íbúðalánasjóðs og gert er varðandi stjórnarmenn í stjórnum fjármálafyrirtækja.
Um b-lið (8. gr. b).
Í ákvæðinu er lagt til að stjórn og forstjóri Íbúðalánasjóðs skuli án tafar gera velferðarráðherra og Fjármálaeftirlitinu viðvart hafi þeir vitneskju um málefni sem hafi úrslitaþýðingu fyrir áframhaldandi starfsemi sjóðsins. Ákvæðið er efnislega samhljóða ákvæði 52. gr. c í lögum um fjármálafyrirtæki hvað varðar skyldu stjórnar og forstjóra Íbúðalánasjóðs til að veita Fjármálaeftirlitinu framangreindar upplýsingar en því til viðbótar er í ákvæðinu gert ráð fyrir að stjórn og forstjóra sjóðsins beri jafnframt að gera velferðarráðherra viðvart. Ætla má að gera verði þá kröfu til stjórnarmanna og forstjóra Íbúðalánasjóðs að þeir hafi heildaryfirsýn yfir rekstur sjóðsins og geri framangreindum aðilum viðvart þegar um er að ræða upplýsingar um málefni sem kunna að hafa úrslitaþýðingu fyrir áframhaldandi starfsemi sjóðsins svo unnt sé að bregðast tímanlega við, svo sem með því að grípa til nauðsynlegra aðgerða.
Um c-lið (8. gr. c).
Ákvæði c-liðar er samhljóða ákvæði 55. gr. laga um fjármálafyrirtæki, þó þannig að orðalag þess ákvæðis hefur verið aðlagað að Íbúðalánasjóði og hlutverki hans.
Í 1. mgr. er gert ráð fyrir þeirri meginreglu að ákvarðanataka varðandi einstök mál, þar á meðal lánveitingar, eigi ekki að vera háð afskiptum stjórnar eða einstakra stjórnarmanna. Þó er sleginn sá varnagli að í þeim tilvikum sem einstök mál kunni að hafa mikil áhrif á rekstur sjóðsins í heild sinni sé rétt að stjórnin komi að ákvarðanatöku. Þykir slíkt eðlilegt í ljósi hlutverks stjórnar sjóðsins að öðru leyti.
Í 2. mgr. ákvæðisins er kveðið á um ófrávíkjanlegar reglur varðandi sérstakt hæfi stjórnarmanna við meðferð einstakra mála. Ákvæði 1. tölul. er efnislega samhljóða 1. tölul. 2. mgr. 55. gr. laga um fjármálafyrirtæki en ákvæði frumvarps þessa á þó eingöngu við um lánveitingar eða ákvarðanir þeim tengdar í ljósi afmarkaðs hlutverks Íbúðalánasjóðs. Á ákvæðið einnig við þegar slíkar ákvarðanir eiga við um sveitarfélög, frjáls félagasamtök og félög sem stjórnarmenn sitja í stjórnum hjá, eru fyrirsvarsmenn fyrir eða eiga að öðru leyti verulegra hagsmuna að gæta í. Ákvæði 2. tölul. er efnislega samhljóða 2. tölul. 2. mgr. 55. gr. laga um fjármálafyrirtæki að öðru leyti en því að ákvæði frumvarps þessa á eingöngu við um lánveitingar og ákvarðanir þeim tengdum en ekki önnur óskilgreind viðskipti. Í ljósi þess að Íbúðalánasjóður er opinber stofnun er í 3. tölul. ákvæðisins áréttað að II. kafli stjórnsýslulaga, nr. 37/1993, um sérstakt hæfi, eigi einnig við um þær ákvarðanir sem stjórnarmenn Íbúðalánasjóðs kunna að taka um lánveitingar eða ákvarðanir þeim tengdar.
Í 3. mgr. er lagt til að erindi stjórnarmanna, sem og sveitarfélaga, frjálsra félagasamtaka og félaga sem þeir eru í fyrirsvari fyrir, og lúta að ákvörðunum um lánveitingar eða ákvörðunum þeim tengdum, skuli ávallt lögð fyrir stjórn Íbúðalánasjóðs. Ákvæðið er efnislega samhljóða 3. mgr. 55. gr. laga um fjármálafyrirtæki. Með ríkari kröfum um afgreiðslu umræddra erinda er leitast við að koma í veg fyrir að einstakir stjórnarmenn geti í krafti stöðu sinnar stuðlað að lánveitingu sem ella hefði ekki verið samþykkt. Þegar slík erindi eru til umræðu í stjórn sjóðsins ber þeim stjórnarmanni sem í hlut á að víkja sæti, sbr. 2. mgr. ákvæðisins. Hins vegar er lagt til að stjórn Íbúðalánasjóðs verði heimilt að setja sér almennar reglur þess efnis að tiltekin erindi stjórnarmanna eða tengdra aðila þurfi ekki að hljóta slíka meðferð. Ætla má að slíkar undantekningar þurfi að vera vel afmarkaðar í reglum og taka mið af áhættu og umfangi þeirra mála sem um er að ræða.
Um d-lið (8. gr. d).
Ákvæðið er efnislega samhljóða 1. og 2. tölul. 56. gr. laga um fjármálafyrirtæki og er það fyrst og fremst til þess fallið að draga úr líkum á hagsmunaárekstrum í störfum forstjóra. Í ákvæðinu er jafnframt vísað til 20. gr. laga um réttindi og skyldur starfsmanna ríkisins, sem kveður meðal annars á um að áður en starfsmaður hyggst, samhliða starfi sínu, ganga í stjórn atvinnufyrirtækis eða stofna til atvinnurekstrar beri honum að skýra því stjórnvaldi, er veitti starfið, frá því. Þá er jafnframt tekið fram að ákvæði 20. gr. laga um réttindi og skyldur starfsmanna ríkisins skuli gilda um aðra starfsmenn sjóðsins.
Um e-lið (8. gr. e).
Í ákvæðinu er lagt til að stjórn Íbúðalánasjóðs fjalli um lánveitingar sjóðsins og aðrar ákvarðanir þeim tengdar sem varða starfsmenn sjóðsins. Tilgangur ákvæðisins er að tryggja að lánveitingar til starfsmanna sjóðsins lúti sömu reglum og aðrar lánveitingar sjóðsins.
Um f-lið (8. gr. f).
Í ákvæðinu er að finna almennar reglur um þagnarskyldu og er það efnislega samhljóða 58. gr. laga um fjármálafyrirtæki. Til viðbótar því sem lagt er til í frumvarpi þessu er gert ráð fyrir að jafnframt gildi almenn ákvæði laga nr. 77/2000, um persónuvernd og meðferð persónuupplýsinga, sem og ákvæði laga um réttindi og skyldur starfsmanna ríkisins. Upplýsingarnar sem ætla má að leynt eigi að fara geta bæði verið viðskiptalegs og persónulegs eðlis. Enda þótt telja verði að það hljóti ávallt að vera háð mati hvort brotið hafi verið gegn ákvæði þessu verður í vafatilvikum jafnframt að telja að upplýsingar sem Íbúðalánasjóður býr yfir um lántakanda falli undir þagnarskyldu, nema atvik bendi með skýrum hætti til annars.
Um g-lið (8. gr. g).
Ákvæðið er efnislega samhljóða 60. gr. laga um fjármálafyrirtæki. Lagt er til að lántakandi geti samþykkt að þagnarskyldu sem fjallað er um í f-lið 3. gr. frumvarps þessa sé aflétt, svo fremi sem ljóst sé um hvaða upplýsingar er að ræða, hver viðtakandi þeirra sé og í hvaða tilgangi miðlun upplýsinganna fari fram. Samþykki sem ekki uppfyllir framangreind skilyrði leiðir ekki til brottfalls þagnarskyldu skv. f-lið 3. gr. frumvarps þessa.
Í a-lið er lagt til að 3. tölul. 9. gr. laganna verði felldur brott. Sú heimild Íbúðalánasjóðs sem þar er fjallað um var upphaflega sett með lögum nr. 125/2008, um heimild til fjárveitingar úr ríkissjóði vegna sérstakra aðstæðna á fjármálamarkaði o.fl., vegna þeirra aðstæðna sem komu upp á innlendum fjármálamarkaði í október 2008. Með því voru heimildir Íbúðalánasjóðs rýmkaðar þannig að sjóðnum væri heimilt að kaupa skuldabréf fjármálafyrirtækja sem töldust til hefðbundinna íbúðalána. Slík ráðstöfun var talin vera þáttur í nauðsynlegum aðgerðum við endurskipulagningu rekstrar fjármálafyrirtækja og var talin vera til þess fallin að liðka fyrir fjármögnun. Þykir ekki lengur þörf á þessari heimild Íbúðalánasjóðs og því lagt til að hún verði felld brott.
Enn fremur er lagt til að nýjum tölulið verði bætt við 9. gr. laganna. Íbúðalánasjóður hefur eignast töluvert af íbúðum á síðastliðnum árum vegna kaupa á veðsettum fasteignum honum til handa á nauðungarsölu á uppboðum, sbr. V. kafla laga nr. 90/1991, um nauðungarsölu. Áður hefur sjóðnum verið veitt heimild til að leigja eða fela öðrum með samningi að annast leigumiðlun með íbúðarhúsnæði sem sjóðurinn hefur eignast með framangreindum hætti, sbr. 8. tölul. 9. gr. laganna, en um 600 íbúðir í eigu Íbúðalánasjóðs eru í útleigu. Í ljósi þess fjölda íbúða sem Íbúðalánasjóður hefur eignast með þessum hætti þykir eðlilegt að metið verði hvort rétt sé að stofna leigufélag sem heldur utan um umsýslu sjóðsins vegna þessara íbúða. Miðað er við að leigufélagið verði aðgreint frá hefðbundnum rekstri Íbúðalánasjóðs enda þykir það ekki samrýmast hlutverki Íbúðalánasjóðs sem lánveitanda til íbúðarhúsnæðis að eiga og leigja út íbúðir til lengri tíma. Í þessu sambandi er það áréttað að verði þessi heimild nýtt verði að líta á þá ráðstöfun sem tímabundna enda ekki að öðru leyti gert ráð fyrir breyttu hlutverki Íbúðalánasjóðs í frumvarpi þessu.
Í ákvæði þessu er lagt til að ákvæði um að Íbúðalánasjóður skuli koma upp áhættustýringarkerfi í 2. málsl. 3. mgr. 11. gr. laganna verði fellt brott og sömuleiðis fyrirmæli um að ráðherra setji reglugerð um áhættuviðmið, áhættustýringu, innra eftirlit o.fl. í 2. málsl. 4. mgr. 11. gr. Er þetta lagt til þar sem í frumvarpi þessu er jafnframt gert ráð fyrir að settar verði skýrari reglur um eftirlitshlutverk Fjármálaeftirlitsins með Íbúðalánasjóði og skýrari reglur um áhættustýringu, innra eftirlit og stórar áhættuskuldbindingar. Rétt þykir að samræma ákvæðin um þessi atriði og hafa þau öll á einum stað í lögunum og er því í 6. gr. frumvarps þessa lagt til að á eftir 11. gr. laganna bætist við fjórar nýjar greinar, 11. gr. a – 11. gr. d, þar sem kveðið verði á um tilhögun innri endurskoðunar, áhættustýringu, ársreikning og endurskoðun auk eftirlits Fjármálaeftirlitsins með starfsemi Íbúðalánasjóðs. Um nánari skýringar er því vísað til athugasemda við 6. gr. frumvarps þessa.
Lagt er til að á eftir 11. gr. laganna komi fjögur ný ákvæði, 11. gr. a– 11. gr. d. Gert er ráð fyrir að ákvæði þessi fjalli um innri endurskoðun Íbúðalánasjóðs, eftirlitskerfi með áhættu, ársreikning og endurskoðun auk eftirlits Fjármálaeftirlitsins með starfsemi sjóðsins.
Um a-lið (11. gr. a).
Í 1. mgr. þessa ákvæðis er lagt til að stjórn Íbúðalánasjóðs skuli fela þeim sem hafi til þess sérþekkingu að annast innri endurskoðun sjóðsins. Þar sem starfsemi Íbúðalánasjóðs er afmörkuð er ekki talið nauðsynlegt að krefjast þess að innan Íbúðalánasjóðs starfi sérstök endurskoðunardeild eins og lög um fjármálafyrirtæki kveða á um, sbr. 16. gr. laganna. Þess í stað er lagt til að stjórn sjóðsins feli aðila sem hefur til þess sérþekkingu að annast innri endurskoðun sjóðsins en gert er ráð fyrir að um utanaðkomandi aðila sé að ræða. Að öðrum kosti þarf stjórnin að gæta sjálfstæðis þeirra sem falin er endurskoðunin innan húss og þá jafnvel að skipa sérstaka deild.
Enn fremur er lagt til að mælt verði fyrir um þær kröfur sem gera skal til þess aðila sem stjórn Íbúðalánasjóðs felur að annast innri endurskoðun sjóðsins. Þær kröfur sem þar greinir eru þær sömu og gerðar eru til forstöðumanns endurskoðunardeildar fjármálafyrirtækis í 2. mgr. 16. gr. laga um fjármálafyrirtæki.
Í 3. mgr. er gert ráð fyrir að sá sem annast innri endurskoðun í umboði stjórnar sjóðsins skuli reglulega gera stjórninni grein fyrir störfum sínum. Í því sambandi er lagt til að skylt verði að taka þær athugasemdir sem hann metur mikilvægar fyrir á stjórnarfundum og færa til bókar. Ákvæðið er efnislega samhljóða 1. og 2. málsl. 3. mgr. 16. gr. laga um fjármálafyrirtæki. Þá er í 4. mgr. gert ráð fyrir að sá sem annast innri endurskoðun í umboði stjórnar Íbúðalánasjóðs geri eigi sjaldnar en árlega Fjármálaeftirlitinu grein fyrir niðurstöðum kannana sinna sem og einnig kynni Fjármálaeftirlitinu án tafar þær athugasemdir sem gerðar hafa verið og sendar stjórn sjóðsins. Ákvæðið er efnislega samhljóða 4. mgr. 16. gr. laga um fjármálafyrirtæki.
Um b-lið (11. gr. b).
Í 1. mgr. er lagt til að Íbúðalánasjóður skuli á hverjum tíma hafa yfir að ráða tryggu eftirlitskerfi með áhættu í tengslum við starfsemi sína. Hjá sjóðnum skuli einnig vera til staðar fullnægjandi og skjalfestir innri ferlar til að meta nauðsynlega stærð, samsetningu og innri dreifingu eiginfjárgrunns með hliðsjón af þeim áhættum sem starfsemin felur í sér hverju sinni. Ákvæðið er efnislega samhljóða 1. mgr. 17. gr. laga um fjármálafyrirtæki. Helstu áhættuþættir eru mótaðilaáhætta, markaðsáhætta, vaxta- og verðtryggingaráhætta. Við mat á eiginfjárþörf Íbúðalánasjóðs verður að taka tillit til allra þessar áhættuþátta með einhverjum hætti. Enn fremur er gert ráð fyrir að Íbúðalánasjóður framkvæmi regluleg álagspróf og skjalfesti forsendur og niðurstöður þeirra. Ákvæðið er efnislega samhljóða 2. mgr. 17. gr. laga um fjármálafyrirtæki. Þá er lagt til að ráðherra geti sett í reglugerð ákvæði um framkvæmd áhættustýringar, áhættuviðmið, eftirlitskerfi vegna áhættuþátta í starfsemi Íbúðalánasjóðs og innra eftirlit en ráðherra hefur haft sams konar heimildir í 4. mgr. 11. gr. laganna, sbr. einnig b-lið 4. gr. frumvarps þessa.
Um c-lið (11. gr. c).
Í ákvæðinu er lagt til að um starfsemi Íbúðalánasjóðs gildi ákvæði 87.–96. gr. laga um fjármálafyrirtæki að því er varðar ársreikninga og endurskoðun. Þó er undanskilin 2. mgr. 91. gr. laga um fjármálafyrirtæki þar sem kveðið er á um að endurskoðandi megi ekki vera skuldugur því fjármálafyrirtæki sem hann annast endurskoðun hjá, hvorki sem aðalskuldari né ábyrgðarmaður. Ekki er talið nauðsynlegt að slíkt ákvæði gildi um endurskoðendur Íbúðalánasjóðs í ljósi hlutverks sjóðsins. Þó svo að endurskoðandi sé með fasteignalán hjá Íbúðalánasjóði er það ekki talin vera ástæða til að draga hæfi hans sem endurskoðanda sjóðsins í efa.
Um d-lið (11. gr. d).
Ákvæðið er samhljóða 27. gr. gildandi laga. Telja verður eðlilegt að ákvæði er lúta að eftirliti Fjármálaeftirlitsins séu öll í sama kafla. Að öðru leyti þarfnast ákvæðið ekki skýringa.
Í a-lið er lagt til að lánveitingar Íbúðalánasjóðs til endurbóta, byggingar eða kaupa á íbúðarhúsnæði verði takmarkaðar við almenn lán til einstaklinga. Breytingin er lögð til í því skyni að koma til móts við athugasemdir Eftirlitsstofnunar EFTA um starfsemi Íbúðalánasjóðs og þær breytingar sem stofnuninni þykir rétt að gerðar verði á starfsemi sjóðsins svo hún samræmist betur ákvæðum samningsins um Evrópska efnahagssvæðið um ríkisaðstoð. Í því sambandi þykja lánveitingar til fyrirtækja, þar á meðal byggingaverktaka, sem hafa það markmið að byggja eða kaupa íbúðir til þess eins að selja íbúðirnar aftur á frjálsum markaði ekki samræmast tilgangi Íbúðalánasjóðs sem er að veita þjónustu í almannaþágu. Er litið á að lánveitingar til slíkra fyrirtækja eigi frekar að vera hluti verkefna fjármálafyrirtækja en ekki Íbúðalánasjóðs. Er því gert ráð fyrir að Íbúðalánasjóði verði eingöngu heimilt að lána til einstaklinga til kaupa á íbúðarhúsnæði fyrir sig og fjölskyldu sína en ekki lögaðila. Áfram er þó gert ráð fyrir að Íbúðalánasjóði verði heimilt að lána til leigufélaga en um nánari skýringar er einnig vísað til athugasemda við 12. gr. frumvarps þessa.
Með lögum nr. 120/2009, um breytingu á lögum um almannatryggingar, lögum um félagslega aðstoð, lögum um Ábyrgðasjóð launa, lögum um fæðingar- og foreldraorlof, lögum um málefni aldraðra og lögum um húsnæðismál, með síðari breytingum var nýjum kafla, VII. kafla, bætt við lög um húsnæðismál um lán vegna hjúkrunarheimila. Það láðist hins vegar að breyta upptalningu 1. mgr. 15. gr. laganna á lánveitingum Íbúðalánasjóðs til samræmis. Er því í b-lið lagt til að við upptalninguna bætist lán til hjúkrunarheimila. Með breyttu orðalagi 2. tölul. 1. mgr. 15. gr. falla viðbótarlán til einstaklinga jafnframt brott úr upptalningu 1. mgr. 15. gr. laganna en með lögum nr. 120/2004, um breytingar á lögum um húsnæðismál, voru slík viðbótarlán afnumin og Íbúðalánasjóður hefur því ekki veitt slík lán síðan þá. Við lagabreytinguna láðist hins vegar að gera viðeigandi breytingar á 15. gr. laganna og er lagt til að bætt verði úr því.
Í c-lið er lagt til að 2. mgr. 15. gr. laganna verði felld brott og um skýringar er vísað til athugasemda við a-lið 4. gr. frumvarps þessa. Til samræmis er jafnframt lagt til að orðin „Kaup skuldabréfa af fjármálafyrirtækjum“ í fyrirsögn greinarinnar falli brott.
Breytingar á 19. gr. laganna eru lagðar til í þeim tilgangi að koma til móts við tilmæli Eftirlitsstofnunar EFTA um þær ráðstafanir sem stofnuninni þykir rétt að gerðar verði í því skyni að aðlaga starfsemi Íbúðalánasjóðs betur að skilyrðum ákvæða samningsins um Evrópska efnahagssvæðið um ríkisaðstoð. Í 2. mgr. 59. gr. samningsins um Evrópska efnahagssvæðið er kveðið á um sérstakar undanþágur frá þeirri meginreglu að óheimilt sé að veita ríkisaðstoð og ríkjum heimilað að veita ríkisaðstoð til fyrirtækja sem veita þjónustu í almannaþágu að uppfylltum nánar tilgreindum skilyrðum. Hefur ákvæðið verið skýrt á þann veg að slík undanþága sé meðal annars bundin þeim skilyrðum að fela þurfi viðkomandi aðila sérstaklega að veita nánar skilgreinda þjónustu í almannaþágu. Enn fremur að viðkomandi aðili megi einungis veita þjónustu í almannaþágu sem sé nauðsynleg og hún sé ekki fram úr hófi miðað við þá skilgreindu þjónustu sem ætlunin er að veita. Líkt og fram kemur í almennum athugasemdum við frumvarp þetta lítur Eftirlitsstofnun EFTA svo á að Íbúðalánasjóður njóti ríkisaðstoðar í formi eigendaábyrgðar, vaxtaniðurgreiðslna, undanþágu frá arðsemiskröfu og greiðslu tekjuskatts. Samkvæmt framangreindum skilyrðum fyrir veitingu ríkisaðstoðar er óheimilt að veita ríkisaðstoð með svo ótakmörkuðum hætti til allrar starfsemi Íbúðalánasjóðs. Þykir því nauðsynlegt að afmarka ríkisaðstoðina við þá starfsemi sem telst félagsleg en í því getur meðal annars falist að binda hana við tiltekna lánaflokka er hafa félagsleg viðmið og eru formlega afmarkaðir sem slíkir. Sem dæmi um slíkt er að lánveitingar taki til dæmis mið af stærð eða verð húsnæðis. Er í þessu sambandið vísað til dóms EFTA- dómstólsins í máli Samtaka banka og verðbréfafyrirtækja gegn Eftirlitsstofnun EFTA, nr. E-9/04, þar sem þetta kemur skýrt fram. Í ljósi þessa er lagt til að skilyrðum um hámörk á lánveitingum Íbúðalánasjóðs til einstaklinga vegna fasteignakaupa verði breytt svo þau samræmist betur reglum samningsins um Evrópska efnahagssvæðið um ríkisaðstoð. Í þeim tilgangi er því lagt til að lán frá Íbúðalánasjóði fari ekki yfir 80% af matsverði fasteignar. Þetta er í samræmi við gildandi reglur og hefur þar af leiðandi ekki áhrif á lánveitingar Íbúðalánasjóðs. Lögin hafa engu síður heimilað að þetta hámark geti farið í 90% af matsverði fasteignar og eru því lagðar til breytingar á því hlutfalli. Áfram er gert ráð fyrir að hámarksfjárhæð ÍLS-veðbréfa verði ákveðin með reglugerð en hámarksfjárhæðin samkvæmt gildandi reglum er 20 millj. kr.
Jafnframt er lagt til að Íbúðalánasjóði verði óheimilt að veita lán skv. 1. tölul. 15. gr. laganna þegar hámarksfjárhæð ÍLS-veðbréfa nemur minna en 40% af fasteignamati íbúðarhúsnæðisins. Miðað við að hámarkslánsfjárhæðin sem Íbúðalánasjóði er heimilt að veita verði áfram 20 millj. kr. yrði Íbúðalánasjóði, verði frumvarp þetta að lögum, þannig heimilt að lána vegna fasteigna sem metnar eru allt að 50 millj. kr. virði samkvæmt fasteignamati. Ekkert sambærilegt hámark er í gildandi lögum og hefur Íbúðalánasjóði því verið heimilt að lána vegna dýrara húsnæðis en sem því nemur. Ástæða þessara breytinga er að veiting láns vegna svo verðmæts íbúðarhúsnæðis þykir ekki rúmast innan félagslegra markmiða sjóðsins um fjármögnun kaupa á íbúðarhúsnæði fyrir almenning á viðráðanlegum kjörum. Því verður að telja að með veitingu lána vegna svo verðmæts húsnæðis sé farið fram úr þeim meðalhófsviðmiðum sem undanþágan frá meginreglu samningsins um Evrópska efnahagssvæðið um ríkisaðstoð er bundin við. Þegar metin eru áhrif þessara breytinga er áætlað miðað við matsverð fasteigna 2012 að þessar takmarkanir leiði til þess að Íbúðalánasjóði verði heimilt að veita lán vegna kaupa á um 99,4% íbúðarhúsnæðis á landsbyggðinni og um 94,4% íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu. Meðaltalið fyrir allt landið yrði þá að Íbúðalánasjóði væri heimilt að veita lán til kaupa á 96,3% íbúðarhúsnæðis án tillits til staðsetningar á landinu. Samkvæmt framangreindu eru flestar fasteignir á Íslandi því lánshæfar hjá Íbúðalánasjóði þrátt fyrir viðbótarskilyrðið um að óheimilt sé að lána skv. 1. tölul. 15. gr. vegna fasteigna nemi hámarkslán Íbúðalánasjóðs minna en 40% af fasteignamati íbúðarhúsnæðis. Mikilvægt þykir að hafa hámarkið á lánveitingum Íbúðalánasjóðs svo hátt að svo stöddu en við mat á því var tekið tillit til stöðunnar á fasteignamarkaði sem og þeirrar óvissu sem þykir ríkja um aðkomu íslenskra fjármálafyrirtækja að fasteignalánamarkaði til framtíðar. Í því sambandi þykir ekki sýnt að stöðugleiki hafi náðst í lánveitingum þeirra til íbúðarkaupa einstaklinga, eins og sjá má á töflu 1 úr Peningamálum Seðlabanka Íslands frá nóvember 2011 í almennum athugasemdum hér að framan.
Eftirlitsstofnun EFTA hefur fallist á sjónarmið íslenskra stjórnvalda um að markaðsbrestur sé til staðar á íslenskum fasteignamarkaði eins og sakir standa og því megi taka tillit til þess við mat á undanþágu frá framangreindum meginreglum um ríkisaðstoð vegna þjónustu í almannaþágu. Þannig þurfi ekki einungis afmarkaður hópur á þjónustu Íbúðalánasjóðs að halda heldur sé nauðsynlegt að tryggja að sem flestir hafi möguleika á að fá þar lán til íbúðakaupa.
Hins vegar þykir ljóst að gera verður ráð fyrir að sá markaðsbrestur sem nú er til staðar verði ekki viðvarandi. Því þykir nauðsynlegt að tryggja að umfang ríkisaðstoðar til Íbúðalánasjóðs er kunni að hindra aðgang samkeppnisaðila að markaðnum verði í samræmi við þau skilyrði sem undanþágur frá ríkisaðstoðarreglum samningsins um Evrópska efnahagssvæðisins byggjast á þegar aðstæður á markaði breytast. Í því skyni er lagt til í frumvarpi þessu að ráðherra endurskoði annað hvert ár hvort breyta þurfi hlutfalli hámarksfjárhæðar ÍLS-veðbréfa af fasteignamati íbúðarhúsnæðis með tilliti til breytinga á lánamörkuðum, þróunar verðlags og þjóðhagsforsendna. Hafi orðið breytingar í þá veru að takmarka beri hlutdeild Íbúðalánasjóðs á fasteignalánamarkaði þegar litið er til framangreindra skilyrða er jafnframt gert ráð fyrir að ráðherra mæli í reglugerð fyrir um breytingu á hlutfalli hámarksfjárhæðar ÍLS-veðbréfa af fasteignamati íbúðarhúsnæðis að fengnu samþykki ríkisstjórnarinnar. Þannig verði ráðherra heimilt að hækka það viðmið sem lagt er til í frumvarpi þessu en frumvarpið gerir ekki ráð fyrir að heimilt sé að lækka það þannig að hlutfall hámarksfjárhæðar ÍLS-veðbréfa af fasteignamati íbúðarhúsnæðis verði lægra en 40%. Hafi ráðherra nýtt sér þessa heimild en síðar koma til aðstæður er leiða aftur til lækkunar á hlutfallinu verður það að teljast heimilt enda verði hlutfallið ekki lægra en 40%. Er þetta lagt til svo takmarka megi enn frekar heimildir Íbúðalánasjóðs til að veita lán til kaupa á dýrari eignum. Þar með er gert ráð fyrir að unnt sé að stuðla að því að lánastarfsemi Íbúðalánasjóðs raski ekki samkeppni á markaði þegar markaðsaðstæður breytast.
Í ákvæði þessu er lagt til að 27. gr. laganna falli brott. Er þetta í samræmi við þær tillögur sem fram koma í d-lið 6. gr. frumvarpsins þar sem lagt er til að ákvæði samhljóða 27. gr. laganna verði að 11. gr. d. Um nánari skýringar er vísað til athugasemda við d-lið 6. gr. frumvarps þessa.
Í ákvæði þessu er lagt til að orðin „kaup skuldabréfa af fjármálafyrirtækjum sem tryggð eru með veði í íbúðarhúsnæði“ í 29. gr. laganna falli brott. Er þetta í samræmi við þær tillögur sem koma fram í 4. og 7. gr. frumvarpsins og um nánari skýringar er vísað til athugasemda við 4. gr. frumvarps þessa.
Í ákvæðinu er lagt til að fyrirsögn VI. kafla laganna verði breytt í „Almenn lán til einstaklinga“. Breytingin er til þess fallin að árétta að kaflinn fjallar eingöngu um lán Íbúðalánasjóðs til einstaklinga og er í samræmi við þær breytingar sem lagðar eru til í a-lið 7. gr. frumvarpsins. Breytingin er lögð til í því skyni að koma til móts við athugasemdir Eftirlitsstofnunar EFTA á starfsemi Íbúðalánasjóðs og þær breytingar sem stofnuninni þykir rétt að gerðar verði á starfsemi sjóðsins svo hún samræmist betur ákvæðum samningsins um Evrópska efnahagssvæðið um ríkisaðstoð. Um nánari skýringar er vísað til athugasemda við 7. gr. frumvarps þessa.
Mikilvægt er að unnt sé að tryggja fjölbreytileika í framboði á húsnæði eftir ólíkum búsetuformum, stærð, gerð húsnæðis og aðgengi. Í því sambandi hafa stjórnvöld lagt áherslu á uppbyggingu leigumarkaðar til að auka framboð á leiguíbúðum fyrir almenning og talið það samrýmast markmiðum Íbúðalánasjóðs um að veita þjónustu í almannaþágu að veita lán til leigufélaga. Í tilmælum Eftirlitsstofnunar EFTA vegna þeirrar ríkisaðstoðar sem Íbúðalánasjóður nýtur kemur meðal annars fram að ríkisaðstoð vegna lána til leigufélaga geti talist samræmast ríkisaðstoðarreglum samningsins um Evrópska efnahagssvæðið að því tilskildu að settar verði frekari takmarkanir á slíkar lánveitingar þannig að þær tryggi möguleika fólks á að leigja húsnæði á viðráðanlegum kjörum. Í samræmi við þetta er lagt til að gert sé að skilyrði að leigufélög sem hljóta lán frá Íbúðalánasjóði til kaupa eða byggingar leiguíbúða séu ekki rekin í hagnaðarskyni. Með félagi sem ekki er rekið í hagnaðarskyni er átt við félag þar sem hagnaður þess er notaður til að vinna að meginmarkmiðum félagsins en ekki í greiðslu arðs til eigenda eða ígildi arðgreiðslna. Gert er ráð fyrir að hagnaður verði notaður til vaxtar, viðhalds eða niðurgreiðslu lána. Auk þess gerir frumvarpið ráð fyrir að félögin hafi það langtímamarkmið að byggja, eiga og hafa umsjón með rekstri leiguhúsnæðis. Slík skilyrði eru talin vera til þess fallin að ná því markmiði að stuðla að framboði af leiguhúsnæði á viðráðanlegum kjörum. Þannig verði lánveitingar til leigufélaga bundnar við leigufélög sem ekki eru rekin í hagnaðarskyni og markmið félaganna sé að byggja, eiga og hafa umsjón með rekstri leiguhúsnæðis til lengri tíma. Jafnframt er lagt til að ráðherra setji í reglugerð nánari skilyrði lána til leiguíbúða, svo sem lágmarksfjölda íbúða, gerð þeirra og stærð, viðmið um ákvörðun leigufjárhæðar, takmarkanir við arðgreiðslum og þinglýsingu samninga. Nánar er fjallað um þessi skilyrði í athugasemdum við 14. gr. frumvarps þessa.
Enn fremur er gert ráð fyrir að 2. mgr. 33. gr. laganna falli brott en samkvæmt ákvæðinu skulu samþykktir leigufélaga hljóta staðfestingu velferðarráðherra. Þykir sú staðfesting ekki þjóna tilgangi sínum enda er það Íbúðalánasjóðs að meta hvort öll skilyrði séu uppfyllt fyrir veitingu lána samkvæmt VIII. kafla laganna og hefur jafnframt eftirlit með þeim sem hljóta lán til byggingar eða kaupa á leiguíbúðum. Eðlilegra þykir að Íbúðalánasjóður taki afstöðu til þess hvort samþykktir viðkomandi aðila standist skilyrði laganna. Slík breyting á lögunum ætti einnig að leiða til einföldunar á umsóknarferlinu.
Í ákvæðinu er lagt til að 3. og 4. mgr. 34. gr. laganna falli brott. Eins og fjallað er um í athugasemdum við 12. gr. frumvarps þessa er lagt til að í stað þess að velferðarráðuneytið taki afstöðu til þess hvort samþykktir félaga og félagasamtaka standist skilyrði laganna þá taki Íbúðalánasjóður afstöðu til þess um leið og lánsumsókn slíkra félaga er til meðferðar. Þar af leiðandi er heldur ekki talið nauðsynlegt að ráðuneytið haldi skrá yfir félög og félagasamtök sem hlotið hafa staðfestingu ráðherra eins og greinir í 3. mgr. 34. gr. gildandi laga. Að öðru leyti vísast til athugasemda við 12. gr. frumvarps þessa.
Í c-lið 3. gr. frumvarps þessa er lagt til að stjórn Íbúðalánasjóðs taki almennt ekki þátt í ákvörðunum um afgreiðslu einstakra mála, þar á meðal um lánveitingar eða ákvarðanir þeim tengdar. Í samræmi við það er lagt til að 2. mgr. 35. gr. laganna falli brott enda ekki gert ráð fyrir að stjórnin komi að mati sem þessu. Verður það jafnframt að teljast hluti af heildarmati Íbúðalánasjóðs um hvort sjóðurinn veiti lán til kaupa á hlutaðeigandi íbúðarhúsnæði á grundvelli 33. gr. laganna að meta ástand þess þegar ástæða þykir til.
Enn fremur er lagt til að í reglugerð sem ráðherra setur um veitingu lána til leiguíbúða verði bætt við frekari skilyrðum til þess að unnt sé að veita lán til leiguíbúða skv. 33. gr. laganna. Lagt er til að ráðherra geti með reglugerð sett skilyrði um lágmarksfjölda íbúða, takmarkanir við arðgreiðslum, viðmið um ákvörðun leigufjárhæðar og þinglýsingu leigusamninga. Líkt og fram hefur komið telur Eftirlitsstofnun EFTA að ríkisaðstoð vegna lána til leigufélaga geti talist samræmast ríkisaðstoðarreglum samningsins um Evrópska efnahagssvæðið að því tilskildu að settar verði frekari takmarkanir á slíkar lánveitingar þannig að þær tryggi möguleika fólks á að leigja húsnæði á viðráðanlegum kjörum. Skilyrði um lágmarksfjölda íbúða og takmarkanir við arðgreiðslum eru meðal þeirra skilyrða sem eru talin vera til þess fallin að ná því markmiði að stuðla að framboði af leiguhúsnæði á viðráðanlegum kjörum. Þá er gert ráð fyrir að ráðherra geti útfært nánar skilyrði um þinglýsingu leigusamninga sem lagt er til í 17. gr. frumvarps þessa að verði tekið upp í lög. Þannig verði það eitt af skilyrðum fyrir veitingu lána til leigufélaga að lántaki láti Íbúðalánasjóði í té alla þinglýsta leigusamninga þannig að unnt sé að hafa eftirlit með leigufélögum og jafnframt til þess að unnt sé að fylgjast með þróun leigumarkaðar, þar á meðal leiguverðs, en slíkt verður að teljast mikilvægt svo unnt sé að fylgjast með að um sé að ræða leiguíbúðir til leigu fyrir almenning á viðráðanlegum kjörum.
Lagt er til að 1.–3. mgr. 36. gr. laganna verði sameinaðar í eina málsgrein ásamt því að orðalag verði einfaldað. Nýmælin eru þau að lagt er til að lán til leiguíbúða sem veitt eru samkvæmt 33. gr. laganna skuli ávallt tryggð með fyrsta veðrétti í hlutaðeigandi íbúð en skv. 1. mgr. 36. gr. er eingöngu gert að skilyrði að lánin skuli tryggð með veði í hlutaðeigandi íbúð. Þá er einnig lagt til að fellt verði á brott það skilyrði að lánin skuli vera að fullu verðtryggð og höfuðstóll þeirra miðist við vísitölu neysluverðs ásamt ákvæði 2. málsl. 3. mgr. um að lánin endurgreiðist að fullu með jöfnum greiðslum vaxta og afborgana að viðbættum verðbótum á lánstímanum. Þá er gert ráð fyrir að lán til leiguíbúða geti líkt og önnur lán verið verðtryggð eða óverðtryggð og vextir af þeim lánum geti verið fastir eða breytilegir. Þessar breytingar eru í samræmi við 19. gr. laganna sem kveður á um að Íbúðalánasjóði sé heimilt að gefa út óverðtryggða skuldabréfaflokka vegna lána til einstaklinga.
Með frumvarpi þessu eru lagðar til ákveðnar breytingar á lánum Íbúðalánasjóðs til sveitarfélaga, félaga og félagasamtaka sem ekki eru rekin í hagnaðarskyni og hafa það sem langtímamarkmið að byggja, eiga og hafa umsjón með rekstri leiguhúsnæðis, lán til byggingar eða kaupa á leiguhúsnæði. Íbúðalánasjóður hefur annars vegar veitt lán til leigufélaga sem bjóða félagslegar leiguíbúðir og hins vegar til almennra leigufélaga en lánin hafa verið veitt á grundvelli reglugerðar nr. 57/2009, um lánaflokka Íbúðalánasjóðs. Breytingar þær sem lagðar eru til í frumvarpi þessu miða að því að VIII. kafli laganna um lán til leigufélaga taki bæði til almennra leigufélaga og félaga sem bjóða félagslegar leiguíbúðir. Er því gert ráð fyrir að ekki verði gerður greinarmunur á þessum félögum að öðru leyti en því að Íbúðalánasjóði verði heimilt að bjóða sérstök vaxtakjör til leigufélaga sem bjóða félagslegar íbúðir sem eingöngu eru ætlaðar tilgreindum hópi leigjenda sem eru undir ákveðnum tekju- og eignamörkum. Er þar um að ræða félagslegar leiguíbúðir. Í framkvæmd hefur Íbúðalánasjóður veitt sérstök vaxtakjör til leigufélaga sem bjóða félagslegar íbúðir á grundvelli samkomulags við ríkisstjórn Íslands á grundvelli fjárlaga hvers árs. Því er lagt til í a-lið ákvæðisins að kveðið verði á um þessa framkvæmd í 1. mgr. 37. gr. laganna en um leið fellt úr gildi að um rétt til leiguhúsnæðis fari eftir félagslegum aðstæðum umsækjanda. Verði frumvarp þetta að lögum mun munurinn á lánum til almennra og félagslegra leiguíbúða þar af leiðandi eingöngu felast í því að Íbúðalánasjóði verði heimilt að veita sveitarfélögum, félögum og félagasamtökum sérstök vaxtakjör vegna lána til leiguíbúða sem eingöngu eru ætlaðar tilgreindum hópi leigjenda sem eru undir ákveðnum tekju- og eignamörkum.
Enn fremur er lagt til að 3. mgr. 37. gr. laganna falli brott. Í ákvæðinu er mælt fyrir um að aðilum, sem byggja eða kaupa leiguíbúðir, sé heimilt að selja leigutaka, sem uppfyllir skilyrði 1. mgr. 37. gr. laganna, eignarhlut í íbúð með þeim kvöðum að eignarhluti kaupanda standi óhreyfður í íbúðinni meðan hann hefur afnot af henni en greiðist síðan með fullum verðbótum samkvæmt vísitölu neysluverðs, án vaxta. Í ljósi annarra breytinga sem lagðar eru til í frumvarpi þessu sem felast meðal annars í því að breyta skilyrðum vegna lánveitinga til almennra leigufélaga þykir eðlilegt að ákvæðið sé fellt brott. Verður ekki talið að heimild leigufélaga til að selja leigutaka hina leigðu íbúð samræmist því markmiði leigufélaga að eiga og hafa umsjón með rekstri leiguhúsnæðis til lengri tíma. Þá verður að telja að slík heimild gangi gegn því langtímamarkmiði að tryggja framboð af leiguhúsnæði á viðráðanlegu verði.
Takmarkaðar upplýsingar eru til um íslenskan leigumarkað. Þær er helst að finna hjá sveitarfélögum, Jöfnunarsjóði sveitarfélaga vegna útgreiðslu húsaleigubóta og í lífskjarakönnun Hagstofunnar. Ekki njóta allir leigjendur réttar til húsaleigubóta og þar af leiðandi gefa upplýsingar frá Jöfnunarsjóði sveitarfélaga takmarkaða mynd af þróun húsaleigu almennt á leigumarkaði. Uppbygging leigumarkaðar á Íslandi er hluti af húsnæðisstefnu ríkisstjórnarinnar enda talið mikilvægt að veita fólki aukinn fjölbreytileika á framboði á húsnæði. Í því sambandi er mikilvægt að unnt sé að fylgjast með þróun leigumarkaðar og þá ekki síst þróun þeirra leigufélaga sem Íbúðalánasjóður lánar til. Í ákvæði þessu er því lagt til að sveitarfélög, félög og félagasamtök sem fengið hafa lán hjá Íbúðalánasjóði skv. 33. gr. laganna skuli láta Íbúðalánasjóði í té þinglýsta leigusamninga vegna leigu á þeim íbúðum sem lán sjóðsins hvíla á. Verður að telja eðlilegt að slík félög þinglýsi þeim samningum sem gerðir eru um leigu á umræddu húsnæði. Líkt og fram kemur í athugasemdum við 15. gr. frumvarps þessa er þannig gert ráð fyrir að eitt af skilyrðum fyrir veitingu lána til leigufélaga hjá Íbúðalánasjóði verði að lántaki á grundvelli 33. gr. laganna láti Íbúðalánasjóði í té alla þinglýsta leigusamninga. Tilgangur þessa er aðallega sá að unnt sé að hafa eftirlit með leigufélögum og jafnframt til þess að fylgjast með þróun leigumarkaðar, þar á meðal leiguverðs. Þykir það einkum þýðingarmikið í ljósi tilgangs þeirra lána sem Íbúðalánasjóði er heimilt að veita á grundvelli 33. gr. sem er að veita almenningi kost á að leigja húsnæði á viðráðanlegum kjörum.
Lagt er til að þrátt fyrir þá meginreglu, í 3. mgr. 19. gr. laganna ef frumvarp þetta verður að lögum, um að Íbúðalánasjóði sé óheimilt að veita lán skv. 1. tölul. 15. gr. laganna þegar hámarksfjárhæð ÍLS-veðbréfa nemur minna en 40% af fasteignamati íbúðarhúsnæðis, sé heimilt við sölu eignarinnar að yfirtaka ÍLS-veðbréf sem er áhvílandi á fasteign sem að fasteignamati er metin verðmætari en 50 millj. kr. Þannig er dregið úr áhrifum þessara breytinga á hugsanleg viðskipti með þessar eignir en ákveðið hagræði getur falist í því fyrir kaupendur að yfirtaka þegar áhvílandi lán á fasteign sem keypt er. Verði frumvarp þetta að lögum mun ákvæðið smám saman heyra sögunni til þegar lán sem sjóðurinn veitti vegna svo verðmætra fasteigna verða greidd upp.
Ákvæðið þarfnast ekki skýringa.
Fylgiskjal.
Fjármálaráðuneyti,
fjárlagaskrifstofa:
Í fyrsta lagi eru lagðar til breytingar á starfsemi Íbúðalánasjóðs, svo sem skipan stjórnar sjóðsins, hæfisskilyrði stjórnarmanna og forstjóra og einnig þátttöku stjórnarmanna í meðferð mála. Með þessu er verið að aðlaga lög og reglur sjóðsins að sambærilegum ákvæðum í lögum um fjármálafyrirtæki en hluti af þessum ákvæðum er nú þegar kominn til framkvæmda í starfsemi sjóðsins, t.d. hvað varðar meðferð einstakra mála í stjórn Íbúðalánasjóðs. Einnig er lagt til að Íbúðalánasjóður efli starfrækslu eftirlitskerfis síns með áhættu, fái aðila til að annast innri endurskoðun á starfsemi sjóðsins og breyti verkferlum sínum og áhættustýringu. Áætlað er að rekstrarkostnaður sjóðsins muni aukast um 30 m.kr. á ári vegna þessa en auk þess er áætlað að sjóðurinn muni þurfi að bæta upplýsingakerfi sín og er áætlaðað einskiptis kostnaður vegna þeirra breytinga nemi um 30–40 m.kr. Þar sem sjóðurinn er sjálfstæð stofnun í eigu ríkisins og fellur undir C-hluta ríkissjóðs leiðir útgjaldaaukning í innri vexti hans ekki til aukinna útgjalda fyrir A-hluta nema til komi veruleg aukning í útgjöldum. Starfsemi sjóðsins er fjármögnuð með vaxtamun sjóðsins, þ.e. mismun á fjármögnunarkjörum og útlánsvöxtum, og er hluti vaxtamunarins í formi rekstrarálags sem ætlað er að standa undir rekstri sjóðsins. Gert er ráð fyrir að vaxtaálagið muni standi undir þessum auknu útgjöldum.
Í öðru lagi er kveðið á um aukið eftirlit með starfsemi Íbúðalánasjóðs einkum varðandi innri endurskoðun, eftirlitskerfi með áhættu og gerð ársreikninga. Í núverandi lögum er kveðið á um að Fjármálaeftirlitið hafi eftirlit með sjóðnum og að starfsemi hans sé í samræmi við ákvæði laga um húsnæðismál og reglugerða settra samkvæmt þeim. Með frumvarpinu er ætlunin að skerpa á núverandi eftirlitshlutverki en einnig er áformað að auka eftirlitið svo sem hvað varðar staðfestingu á starfsreglum stjórnar sjóðsins, mat á hæfi forstjóra og stjórnarmanna, yfirferð á skýrslu innri endurskoðanda og staðfestingu á reglum um fjárhagslegt sjálfstæði stjórnarmanna og forstjóra sjóðsins auk reglna stjórnar um þátttöku forstjóra í atvinnurekstri. Gert er ráð fyrir að þetta aukna umfang kalli á fjölgun stöðugilda Fjármálaeftirlitsins sem nemur um 1,5 eða sem nemur um 22 m.kr. árlega. Þessum auknu útgjöldum verður mætt með jafnmikilli hækkun markaðra tekna til Fjármálaeftirlitsins af eftirlitsgjaldi sem innheimt er af eftirlitsskyldum aðilum til að standa undir rekstri eftirlitsins.
Í þriðja lagi er kveðið á um að eitt af verkefnum Íbúðalánasjóðs verði að eiga og reka leigufélag með íbúðarhúsnæði sem Íbúðalánasjóður hefur yfirtekið á nauðungaruppboði samkvæmt nánari ákvæðum í reglugerð sem ráðherra setur. Í greinargerð frumvarpsins er gert ráð fyrir að slíkt leigufélag verði aðskilið hefðbundnum rekstri sjóðsins enda sé það ekki í samræmi við hlutverk sjóðsins að eiga og leigja út íbúðir. Í kjölfar efnahagshrunsins hefur sjóðurinn á undanförnum missirum leyst til sín umtalsvert magn af fasteignum og var staðan í febrúarmánuði 2012 sú að sjóðurinn átti 1.751 fasteign og var bókfært virði þeirra eigna um 22,5 mia.kr. miðað við virði þeirra í árslok 2011. Rúmlega 700 eignir eru nú í útleigu og eru það í langflestum tilvikum fyrrverandi eigendur sem leigja eignirnar af sjóðnum. Þær rúmlega 1.000 eignir sem eftir standa eru margar hverjar auðar, ófullgerðar eða mál þeirra einstaklinga sem að baki standa eru ennþá í vinnslu þar sem meðal annars er unnið að leigusamningum. Mörg álitaefni eru uppi um hvort sjóðurinn eigi að reka leigufélag en vakin er athygli á því að það kann ekki að vera heppilegt fyrirkomulag að sjóðurinn stofni og reki leigufélag í samkeppni við leigufélög sem hann hefur veitt lán til. Ætla má að sjóðurinn reyni að selja leigufélagið eins fljótt og auðið er en velta má því upp hvort það muni reynast sjóðnum erfitt í ljósi þess að eignasafn hans dreifist mjög víða um landið.
Í fjórða lagi eru gerðar breytingar er lúta að lánveitingum Íbúðalánasjóðs. Lagt er til að lánveitingar sjóðsins til endurbóta, byggingar eða kaupa á íbúðarhúsnæði verði takmarkaðar við almenn lán til einstaklinga og eru þær breytingar til að koma til móts við athugasemdir Eftirlitsstofnunar EFTA um að lánastarfsemi til fyrirtækja svo sem byggingaverktaka hafi ekki samræmst hlutverki hans. Gera má ráð fyrir að sú takmörkun hafi lítil áhrif á lánveitingar sjóðsins þar sem lánveitingar til slíkra aðila hafa verið óverulegar undanfarin tvö ár. Einnig er lögð til sú breyting að almenn lánveiting Íbúðalánasjóðs geti numið allt að 80% af matsverði íbúðar í stað 90% áður. Samkvæmt núgildandi reglugerð um lánshlutfall og fjárhæð ÍLS-veðbréfa nr. 540/2006 er miðað við 80% lánshlutfall og hefur það fyrirkomulag verið við lýði frá árinu 2007. Þessi breyting mun því að svo stöddu ekki hafa áhrif á lánveitingar sjóðsins en það tekur þó fyrir möguleika ráðherra á að auka lánshlutfall sjóðsins í reglugerð frá því sem nú er.
Í fimmta lagi er kveðið á um breytingar á almennum lánum til einstaklinga á þann veg að Íbúðalánasjóði verði óheimilt að veita lán til kaupa á íbúðarhúsnæði þegar hámarksfjárhæð ÍLS-veðbréfa er lægri en 40% af fasteignamati íbúðarhúsnæðis. Enn fremur er kveðið á um að ráðherra skuli á tveggja ára fresti meta hvort þörf sé á breyta hlutfallinu með reglugerð en til þess mun þurfa samþykki ríkisstjórnar. Verði frumvarpið lögfest mun sjóðurinn ekki heimila lánveitingar á eignum þar sem fasteignamat er umfram 50 m.kr. Með því er komið til móts við athugasemdir um starfsemi sjóðsins að því leyti að lánveitingar til kaupa á mjög verðmætu húsnæði rúmist ekki innan félagslegra markmiða sjóðsins. Í þessu samhengi er vakin athygli á því að ósamræmi kann að vera í því að miða almennar lánveitingar til einstaklinga við matsverð íbúðarhúsnæðis, þ.e. kaupverð í kaupsamningum eða byggingarkostnað, og hins vegar við fasteignamat þegar takmarka á lánveitingu í tengslum við hámarkslánsfjárhæð sjóðsins. Fæst ekki annað séð en að með því að miða takmörkunina við fasteignamat í stað matsverð sé verið að draga úr áhrifum ákvæðisins þar sem að óbreyttu er gert ráð fyrir að um 96% af íbúðarhúsnæði í landinu falli undir skilyrði ákvæðisins. Ef miðað væri við markaðsverð, sem er alla jafna hærra en fasteignamat, yrðu auknar takmarkanir á lánveitingum sjóðsins.
Í sjötta lagi eru lagðar til breytingar á lánveitingum vegna leiguíbúða. Gert er ráð fyrir að lánveitingar til byggingar eða kaupa á leiguíbúðum til sveitarfélaga, félaga og félagasamtaka verði takmarkaðar við það að félögin séu ekki rekin í hagnaðarskyni og að þessir aðilar hafi það sem langtímamarkmið að byggja, eiga og hafa umsjón með rekstri leiguhúsnæðis. Er hér gerð sú breyting frá því sem nú gildir að félög skulu ekki rekin í hagnaðarskyni og að félögin séu með langtímamarkmið í fyrirrúmi. Er þetta talið samræmast ríkisaðstoðarreglum Eftirlitsstofnunar EFTA þar sem slíkt geti náð því markmiði að auka framboð af leiguhúsnæði á viðráðanlegum kjörum. Er hér enn fremur verið að færa almennar lánveitingar vegna leiguíbúða og félagslegar lánveitingar í einn flokk. Gert er ráð fyrir að ráðherra muni með reglugerð setja frekari skilyrði um lánveitingar til leiguíbúða, svo sem lágmarksfjölda íbúða sem lánað er til, gerð íbúða, stærðir þeirra og viðmið um ákvörðun leigufjárhæðar. Gert er ráð fyrir að lánskjör til þessara lánveitinga verði að mestu óbreytt en þó verði heimilt að lána óverðtryggð lán til viðkomandi félaga. Er meðal annars kveðið á að lán geti numið allt að 90% af matsverði eigna, þ.e. byggingarkostnaði eða kaupverði íbúðar, en þó aldrei meira en 90% af þeim kostnaðargrundvelli af lánveitingu sem stjórn Íbúðalánasjóðs hefur samþykkt auk þess sem lánveitingar geta verið til allt að 50 ára. Hér er rétt að vekja athygli á því að hér er einungis gerð krafa um 10% eigið fé en eitt af þeim vandamálum sem hafa komið upp vegna leiguíbúðalána Íbúðalánasjóðs er að eigið fé þeirra félaga var of lítið sem hefur meðal annars átt þátt í rekstrarvanda margra þeirra félaga sem hafa fengið lánveitingar frá sjóðnum. Er líklegt að þegar upp verður staðið muni sjóðurinn tapa umtalsverðum fjárhæðum á slíkum lánveitingum og hefði því verið talið heppilegra að gera aukna kröfu um eigið fé til þessara félaga.
Gera má ráð fyrir að þessar breytingar á lánastarfsemi Íbúðalánasjóðs, þ.e. að takmarka lánveitingar til leigufélaga sem ekki eru rekin í hagnaðarskyni, muni draga að mjög miklu leyti úr lánveitingum sjóðsins til leiguíbúða. Á sl. fimm árum hefur sjóðurinn veitt um 32 mia.kr. í almenn leiguíbúðarlán og má telja að þær lánveitingar séu að miklu leyti til aðila sem ekki munu fá lánveitingar verði frumvarpið að lögum.
Í sjöunda lagi er kveðið á um heimilt verði að veita sveitarfélögum, félögum og félagasamtökum sérstök vaxtakjör að fengnu samþykki ríkisstjórnarinnar vegna lána til leiguíbúða samkvæmt skilyrðum sem tilgreind eru í reglugerð. Við núverandi fyrirkomulag veitir Íbúðalánasjóður lán til félagslegra leiguíbúða á 3,5% vöxtum á grundvelli samkomulags fjármálaráðherra og félagsmálaráðherra sem er upphaflega frá árinu 2001. Hafa fjárheimildir verið veittar til niðurgreiðslu á þessum lánum í fjárlögum á hverju ári og er í fjárlögum ársins 2012 gert ráð fyrir 118 m.kr. vegna slíkra lánveitinga. Hér er vakin athygli á því að í frumvarpstextanum er einungis kveðið á um að vaxtakjörin skuli vera háð samþykki ríkisstjórnarinnar. Fjárveitingarvaldið er hins vegar í höndum Alþingis og því þykir eðlilegt að kveðið væri á um það í frumvarpinu að sá styrkur sem veittur er til niðurgreiðslu vaxta sé háður samþykki um fjárveitingu í fjárlögum hvers árs. Á undanförnum fimm árum hefur sjóðurinn veitt um 17 mia.kr. til félagslegra leiguíbúða á 3,5% vöxtum en þó hefur dregið umtalsvert úr þeim lánveitingum og námu þær einungis um 137 m.kr. á síðasta ári. Óvíst er hversu mikið sjóðurinn muni lána úr lánaflokki sem yrði styrktur með þessum hætti en þeir aðilar sem einkum hafa verið að sækja í hann t.d. sveitarfélög, hafa haldið að sér höndum undanfarin missiri meðal annars í ljósi erfiðrar skuldastöðu.
Verði frumvarpið lögfest í núverandi mynd mun það leiða til aukinna útgjalda fyrir ríkissjóð sem nema um 22 m.kr. vegna aukinna verkefna Fjármálaeftirlitsins. Er gert ráð fyrir að þeim útgjöldum verði mætt með mörkuðum tekjum af eftirlitsgjaldi sem eftirlitsskyldum aðilum ber að greiða á ári hverju. Ekki er gert ráð fyrir að aukning útgjalda í innri rekstri Íbúðalánasjóðs muni hafa áhrif á útgjöld ríkissjóðs heldur muni rekstrarálag sjóðsins mæta þeim útgjöldum. Gert er ráð fyrir að lánveitingar til einstaklinga verði að mestu óbreyttar verði frumvarpið lögfest í núverandi mynd en gera má ráð fyrir því að umfang lánveitinga vegna leiguíbúða muni dragast saman í ljósi þeirra takmarkana sem gerðar eru í frumvarpinu.
Þingskjal 1172 — 734. mál.
Frumvarp til laga
um breytingu á lögum nr. 44/1998, um húsnæðismál,
með síðari breytingum (EES-reglur o.fl.).
(Lagt fyrir Alþingi á 140. löggjafarþingi 2011–2012.)
1. gr.
7. gr. laganna orðast svo:Eftir hverjar alþingiskosningar skipar ráðherra fimm fulltrúa og jafnmarga til vara í stjórn Íbúðalánasjóðs til fjögurra ára í senn. Þó skulu formaður og varaformaður stjórnar, sem ráðherra skipar úr hópi stjórnarmanna, skipaðir til jafnlengdar embættistíma þess ráðherra sem skipar. Ráðherra ákveður þóknun stjórnarmanna.
Stjórn Íbúðalánasjóðs skal setja sér starfsreglur þar sem nánar skal kveðið á um framkvæmd starfa stjórnarinnar. Í starfsreglum þessum skal meðal annars fjallað sérstaklega um heimildir stjórnar til að taka ákvarðanir í einstökum málum og þátttöku stjórnarmanna í meðferð mála, framkvæmd reglna um sérstakt hæfi stjórnarmanna og framkvæmd reglna um meðferð erinda stjórnarmanna um lánveitingar eða aðrar ákvarðanir þeim tengdar, sbr. einnig 8. gr. c. Starfsreglur þessar skulu hljóta staðfestingu Fjármálaeftirlitsins.
Formanni stjórnar Íbúðalánasjóðs er óheimilt að taka að sér önnur störf fyrir sjóðinn en þau sem teljast eðlilegur hluti starfa hans sem formaður stjórnar, að undanskildum einstökum verkefnum sem stjórnin felur honum að vinna fyrir sig.
2. gr.
Eftirfarandi breytingar verða á 8. gr. laganna:a. Í stað orðsins „framkvæmdastjóra“ í 1. málsl. og sama orðs hvarvetna annars staðar í greininni kemur, í viðeigandi beygingarfalli: forstjóra.
b. Fyrirsögn greinarinnar orðast svo: Forstjóri.
3. gr.
Á eftir 8. gr. laganna koma sjö nýjar greinar, 8. gr. a – 8. gr. g, ásamt fyrirsögnum, svohljóðandi:a. (8. gr. a.)
Hæfisskilyrði stjórnarmanna og forstjóra.
Stjórnarmenn og forstjóri Íbúðalánasjóðs skulu vera lögráða og hafa óflekkað mannorð auk þess sem þeir mega ekki á síðustu fimm árum hafa verið úrskurðaðir gjaldþrota. Þeir mega ekki í tengslum við atvinnurekstur hafa hlotið dóm á síðustu 10 árum fyrir refsiverðan verknað samkvæmt almennum hegningarlögum, samkeppnislögum, lögum um hlutafélög, lögum um einkahlutafélög, lögum um bókhald, lögum um ársreikninga, lögum um gjaldþrotaskipti o.fl. og ákvæðum laga um staðgreiðslu opinberra gjalda, svo og sérlögum sem gilda um aðila sem lúta opinberu eftirliti með fjármálastarfsemi.
Stjórnarmenn og forstjóri skulu vera fjárhagslega sjálfstæðir og hafa lokið háskólaprófi sem nýtist í starfi. Fjármálaeftirlitið getur veitt undanþágu frá menntunarkröfum skv. 1. málsl. á grundvelli reynslu og þekkingar viðkomandi. Jafnframt skulu stjórnarmenn og forstjóri búa yfir nægilegri þekkingu og starfsreynslu til að geta gegnt stöðu sinni á tilhlýðilegan hátt, meðal annars hafa þekkingu á þeirri starfsemi sem Íbúðalánasjóður stundar. Þeir mega ekki hafa sýnt af sér háttsemi sem gefur tilefni til að draga í efa hæfni þeirra til að standa fyrir traustum og heilbrigðum rekstri eða að þeir muni hugsanlega misnota aðstöðu sína eða skaða sjóðinn. Fjármálaeftirlitið setur reglur um fjárhagslegt sjálfstæði stjórnarmanna og forstjóra.
Stjórnarmenn Íbúðalánasjóðs mega hvorki eiga sæti í stjórn annars eftirlitsskylds aðila samkvæmt lögum um opinbert eftirlit með fjármálastarfsemi eða aðila sem er í nánum tengslum við hann né vera starfsmenn eða endurskoðendur annars eftirlitsskylds aðila samkvæmt lögum um opinbert eftirlit með fjármálastarfsemi eða aðila í nánum tengslum við hann.
Stjórnarmenn Íbúðalánasjóðs mega ekki sinna lögmannsstörfum fyrir annað fjármálafyrirtæki. Starfsmönnum Íbúðalánasjóðs er ekki heimilt að sitja í stjórn sjóðsins.
Íbúðalánasjóður skal tilkynna Fjármálaeftirlitinu um skipan og síðari breytingar á stjórn og forstjóra og skulu tilkynningunni fylgja fullnægjandi upplýsingar til að unnt sé að meta hvort skilyrðum ákvæðis þessa sé fullnægt.
b. (8. gr. b.)
Upplýsingaskylda stjórnar og forstjóra.
Stjórn og forstjóri Íbúðalánasjóðs skulu án tafar gera ráðherra og Fjármálaeftirlitinu viðvart hafi þeir vitneskju um málefni sem hafa úrslitaþýðingu fyrir áframhaldandi starfsemi Íbúðalánasjóðs.
c. (8. gr. c.)
Þátttaka stjórnarmanna í meðferð mála.
Stjórn Íbúðalánasjóðs skal ekki taka þátt í ákvörðunum um afgreiðslu einstakra mála, þar á meðal eru lánveitingar eða ákvarðanir þeim tengdar, nema umfang þeirra sé verulegt miðað við stærð sjóðsins eða annað sé ákveðið í lögum þessum. Einstakir stjórnarmenn skulu ekki hafa afskipti af ákvörðunum um afgreiðslu einstakra mála, þar á meðal eru lánveitingar eða ákvarðanir þeim tengdar.
Stjórnarmenn Íbúðalánasjóðs skulu ekki taka þátt í meðferð máls ef mál varðar:
1. ákvarðanir um lánveitingar eða ákvarðanir þeim tengdar sem varða sveitarfélög, frjáls félagasamtök og félög sem þeir sitja í stjórn hjá, eru fyrirsvarsmenn fyrir eða eiga að öðru leyti verulegra hagsmuna að gæta í; eða
2. ákvarðanir um lánveitingar eða ákvarðanir þeim tengdar sem varða samkeppnisaðila þeirra aðila sem um ræðir í 1. tölul.; eða
3. ákvarðanir um lánveitingar eða ákvarðanir þeim tengdar sem varða aðila sem kunna að valda stjórnarmönnum vanhæfi skv. II. kafla stjórnsýslulaga.
Erindi stjórnarmanna, sem og sveitarfélaga, frjálsra félagasamtaka og félaga sem þeir eru í fyrirsvari fyrir, sem lúta að ákvörðunum um lánveitingar eða ákvörðunum þeim tengdum, skulu lögð fyrir stjórn Íbúðalánasjóðs til samþykktar eða synjunar. Stjórn Íbúðalánasjóðs er þó heimilt að setja almennar reglur um afgreiðslu slíkra mála þar sem fyrir fram er ákveðið hvaða ákvarðanir þurfi, og þurfi ekki, sérstaka umfjöllun stjórnar áður en til afgreiðslu þeirra kemur, sbr. 2. mgr. 7. gr.
d. (8. gr. d.)
Þátttaka starfsmanna í atvinnurekstri.
Forstjóra Íbúðalánasjóðs er óheimilt að sitja í stjórn atvinnufyrirtækis og taka þátt í atvinnurekstri að öðru leyti. Stjórn Íbúðalánasjóðs getur veitt heimild til slíks á grundvelli reglna sem hún setur, sbr. einnig 20. gr. laga um réttindi og skyldur starfsmanna ríkisins, með síðari breytingum. Fjármálaeftirlitið skal staðfesta reglur stjórnar Íbúðalánasjóðs. Eignarhlutur í félagi telst þátttaka í atvinnurekstri, nema um sé að ræða óverulegan hlut sem ekki veitir bein áhrif á stjórnun þess. Ákvæði 20. gr. laga um réttindi og skyldur starfsmanna ríkisins skulu gilda um aðra starfsmenn sjóðsins.
e. (8. gr. e.)
Lánveitingar Íbúðalánasjóðs til starfsmanna.
Stjórn Íbúðalánasjóðs skal fjalla um lánveitingar sjóðsins samkvæmt lögum þessum og aðrar ákvarðanir þeim tengdar sem varða starfsmenn sjóðsins til að tryggja að þær lúti sömu reglum og lánveitingar til annarra lántakenda.
f. (8. gr. f.)
Þagnarskylda.
Stjórnarmenn Íbúðalánasjóðs, forstjóri, endurskoðendur, starfsmenn og hverjir þeir sem taka að sér verk í þágu sjóðsins eru bundnir þagnarskyldu um allt það sem þeir fá vitneskju um við framkvæmd starfa síns og varðar viðskipta- eða einkamálefni lántakenda sjóðsins, nema skylt sé að veita upplýsingar samkvæmt lögum. Þagnarskyldan helst þótt látið sé af starfi.
Sá sem veitir viðtöku upplýsingum af því tagi sem um getur í 1. mgr. er bundinn þagnarskyldu með sama hætti og þar greinir. Sá aðili sem veitir upplýsingar skal áminna viðtakanda um þagnarskylduna.
g. (8. gr. g.)
Samþykki lántakanda til miðlunar trúnaðarupplýsinga.
Heimilt er að miðla til utanaðkomandi aðila þeim upplýsingum um lántakanda sem um getur í 8. gr. f að fengnu skriflegu samþykki þess lántakanda er í hlut á. Í samþykki skal koma fram til hvaða upplýsinga það tekur, til hvaða aðila heimilt er að miðla upplýsingum á grundvelli þess og í hvaða tilgangi upplýsingunum er miðlað.
4. gr.
Eftirfarandi breytingar verða á 9. gr. laganna:a. 3. tölul. fellur brott.
b. Í stað orðsins „nauðungaruppboði“ í 8. tölul. kemur: nauðungarsölu, sbr. lög um nauðungarsölu.
c. Á eftir 8. tölul. kemur nýr töluliður, svohljóðandi: Að eiga og reka leigufélag með íbúðarhúsnæði sem Íbúðalánasjóður hefur yfirtekið á nauðungarsölu, sbr. lög um nauðungarsölu, samkvæmt nánari ákvæðum í reglugerð sem ráðherra setur.
5. gr.
Eftirfarandi breytingar verða á 11. gr. laganna:
a. 2. málsl. 3. mgr. fellur brott.
b. Orðin „áhættuviðmið, áhættustýringu, innra eftirlit og“ í 2. málsl. 4. mgr. falla brott.
6. gr.
Á eftir 11. gr. laganna koma fjórar nýjar greinar, 11. gr. a – 11. gr. d, ásamt fyrirsögnum, svohljóðandi:a. (11. gr. a.)
Innri endurskoðun.
Stjórn Íbúðalánasjóðs skal fela þeim sem hefur til þess sérþekkingu að annast innri endurskoðun Íbúðalánasjóðs.
Skal sá hinn sami hafa lokið háskólaprófi sem nýtist í starfi og búa yfir nægilegri reynslu til þess að geta sinnt starfi sínu. Hann má ekki hafa verið úrskurðaður gjaldþrota eða hafa í tengslum við atvinnurekstur hlotið dóm fyrir refsiverðan verknað samkvæmt almennum hegningarlögum, samkeppnislögum, lögum um hlutafélög, lögum um einkahlutafélög, lögum um bókhald, lögum um ársreikninga, lögum um gjaldþrotaskipti o.fl. og ákvæðum laga um staðgreiðslu opinberra gjalda, svo og sérlögum sem gilda um aðila sem lúta opinberu eftirliti með fjármálastarfsemi. Fjármálaeftirlitið getur hvenær sem er tekið hæfi þess sem annast innri endurskoðun til sérstakrar skoðunar telji stofnunin tilefni til.
Sá er annast innri endurskoðun í umboði stjórnar Íbúðalánasjóðs skal reglulega gera stjórn Íbúðalánasjóðs grein fyrir störfum sínum. Skylt er að taka þær athugasemdir sem hann metur mikilvægar fyrir á stjórnarfundum og færa til bókar.
Eigi sjaldnar en árlega skal sá sem annast innri endurskoðun Íbúðalánasjóðs gera Fjármálaeftirlitinu grein fyrir niðurstöðum kannana sinna. Auk þess skal hann tilkynna Fjármálaeftirlitinu sérstaklega og án tafar um þær athugasemdir sem gerðar hafa verið og sendar stjórn sjóðsins.
b. (11. gr. b.)
Eftirlitskerfi með áhættu.
Íbúðalánasjóður skal á hverjum tíma hafa yfir að ráða tryggu eftirlitskerfi með áhættu í tengslum við starfsemi sína. Hjá sjóðnum skulu vera til staðar fullnægjandi og skjalfestir innri ferlar til að meta nauðsynlega stærð, samsetningu og innri dreifingu eiginfjárgrunns með hliðsjón af þeim áhættum sem starfsemin felur í sér hverju sinni. Innri ferlarnir skulu endurmetnir reglulega til að tryggja að þeir séu fullnægjandi með hliðsjón af eðli og umfangi starfsemi sjóðsins.
Íbúðalánasjóði ber að framkvæma regluleg álagspróf og skjalfesta forsendur og niðurstöður þeirra. Niðurstöður álagsprófa skulu vera á dagskrá næsta stjórnarfundar eftir að niðurstaða þeirra liggur fyrir.
Ráðherra er heimilt að setja reglugerð um framkvæmd áhættustýringar, áhættuviðmið, eftirlitskerfi vegna áhættuþátta í starfsemi Íbúðalánasjóðs og innra eftirlit að fenginni umsögn stjórnar Íbúðalánasjóðs og Fjármálaeftirlitsins.
c. (11. gr. c.)
Ársreikningur og endurskoðun.
Um starfsemi Íbúðalánasjóðs gilda 87.–96. gr. laga um fjármálafyrirtæki, að undanskilinni 2. mgr. 91. gr. laganna.
d. (11. gr. d.)
Eftirlit.
7. gr.
Eftirfarandi breytingar verða á 15. gr. laganna:a. Á eftir orðunum „Almenn lán“ í 1. tölul. 1. mgr. kemur: til einstaklinga.
b. 2. tölul. 1. mgr. orðast svo: Lán til sveitarfélaga til byggingar eða kaupa á hjúkrunarheimilum skv. VII. kafla laga þessara.
c. 2. mgr. fellur brott.
d. Fyrirsögn greinarinnar orðast svo: Lánveitingar Íbúðalánasjóðs.
8. gr.
Eftirfarandi breytingar verða á 19. gr. laganna:a. Í stað „90%“ í 2. mgr. kemur: „80%“.
b. Við bætast tvær nýjar málsgreinar, svohljóðandi:
Þrátt fyrir 1. og 2. mgr. er Íbúðalánasjóði óheimilt að veita lán skv. 1. tölul. 15. gr. þegar hámarksfjárhæð ÍLS-veðbréfa skv. 2. mgr. nemur minna en 40% af fasteignamati íbúðarhúsnæðisins.
Ráðherra skal á tveggja ára fresti meta hvort þörf er á að breyta hlutfalli hámarksfjárhæðar ÍLS-veðbréfa af fasteignamati íbúðarhúsnæðis skv. 3. mgr. með tilliti til breytinga á lánamörkuðum, þróunar verðlags og þjóðhagsforsendna. Telji ráðherra þörf á breytingum með hliðsjón af reglum samningsins um Evrópska efnahagssvæðið um ríkisaðstoð skal hann í reglugerð mæla fyrir um breytt hlutfall hámarksfjárhæðar ÍLS- veðbréfa af fasteignamati íbúðarhúsnæðis skv. 3. mgr. að fengnu samþykki ríkisstjórnarinnar. Hlutfall hámarksfjárhæðar ÍLS-veðbréfa af fasteignamati íbúðarhúsnæðis skv. 3. mgr. má þó aldrei nema minna en 40% af fasteignamati íbúðarhúsnæðis.
9. gr.
27. gr. laganna fellur brott.10. gr.
Orðin „kaup skuldabréfa af fjármálafyrirtækjum sem tryggð eru með veði í íbúðarhúsnæði“ í 29. gr. laganna falla brott.11. gr.
Fyrirsögn VI. kafla laganna verður: Almenn lán til einstaklinga.12. gr.
33. gr. laganna orðast svo:Íbúðalánasjóði er heimilt að veita sveitarfélögum, félögum og félagasamtökum, sem ekki eru rekin í hagnaðarskyni og hafa það sem langtímamarkmið að byggja, eiga og hafa umsjón með rekstri leiguhúsnæðis, lán til byggingar eða kaupa leiguíbúða.
13. gr.
3. og 4. mgr. 34. gr. laganna falla brott.14. gr.
Eftirfarandi breytingar verða á 35. gr. laganna:a. 2. mgr. fellur brott.
b. 3. mgr. orðast svo:
Ráðherra setur með reglugerð frekari ákvæði um skilyrði lána til leiguíbúða, þar á meðal um lágmarksfjölda íbúða, gerð íbúða, stærðir þeirra, viðmið um ákvörðun leigufjárhæðar, hagkvæmni og byggingarkostnað, úrræði til þess að tryggja sem lægst íbúðarverð, takmarkanir við arðgreiðslum og þinglýsingu leigusamninga.
15. gr.
Eftirfarandi breytingar verða á 36. gr. laganna:a. 1. mgr. orðast svo:
Lán til leiguíbúða sem eru veitt skv. 33. gr. skulu tryggð með fyrsta veðrétti í hlutaðeigandi íbúð. Lánið má nema allt að 90% af matsverði íbúðar, þó aldrei meira en 90% af þeim kostnaðargrundvelli af lánveitingu sem samþykkt hefur verið. Lánstími lána má nema allt að 50 árum og skulu gjalddagar ekki vera færri en fjórir á ári.
b. 2. og 3. mgr. falla brott.
c. 1. málsl. 4. mgr. orðast svo: Lán til leiguíbúða geta verið verðtryggð eða óverðtryggð og vextir af þeim lánum geta verið fastir eða breytilegir.
16. gr.
Eftirfarandi breytingar verða á 37. gr. laganna:a. 1. mgr. orðast svo:
Íbúðalánasjóði er heimilt að veita sveitarfélögum, félögum og félagasamtökum sérstök vaxtakjör að fengnu samþykki ríkisstjórnarinnar vegna lána til leiguíbúða sem eingöngu eru ætlaðar tilgreindum hópi leigjenda sem eru undir ákveðnum tekju- og eignamörkum tilgreindum í reglugerð sem ráðherra setur að fenginni umsögn Sambands íslenskra sveitarfélaga.
b. 3. mgr. fellur brott.
17. gr.
Á eftir orðunum „ráðstöfun leiguhúsnæðis“ í 1. mgr. 40. gr. laganna kemur: þinglýsta leigusamninga.18. gr.
Við lögin bætist nýtt ákvæði til bráðabirgða, svohljóðandi:Þrátt fyrir 3. mgr. 19. gr. er heimilt við kaup á íbúðarhúsnæði að yfirtaka lán frá Íbúðalánasjóði sem þegar hvílir á viðkomandi íbúðarhúsnæði þó svo að hámarksverð ÍLS-veðbréfa skv. 2. mgr. nemi minna en 40% af fasteignamati viðkomandi húsnæðis.
19. gr.
Lög þessi öðlast þegar gildi. Þó taka ákvæði 3. gr., um hæfisskilyrði stjórnarmanna Íbúðalánasjóðs, ekki gildi fyrr en við skipun nýrrar stjórnar eftir næstu alþingiskosningar.Athugasemdir við lagafrumvarp þetta.
Megintilefni frumvarps þessa er að bregðast við niðurstöðu rannsóknar Eftirlitsstofnunar EFTA á starfsemi Íbúðalánasjóðs, sbr. ákvörðun stofnunarinnar, dags. 18. júlí 2011, um að Íbúðalánasjóður njóti ríkisaðstoðar í formi eigendaábyrgðar, vaxtaniðurgreiðslna, undanþágu frá arðsemiskröfu og greiðslu tekjuskatts. Ákvörðun Eftirlitsstofnunar EFTA frá 18. júlí 2011 var í formi tilmæla (e. appropriate measures) til íslenskra stjórnvalda um að grípa til nauðsynlegra ráðstafana þannig að lánafyrirkomulag Íbúðalánasjóðs yrði í samræmi við skuldbindingar Íslands samkvæmt samningnum um Evrópska efnahagssvæðið.
Megintilgangur frumvarps þess sem hér er lagt fram er að gera nauðsynlegar breytingar á lögum um húsnæðismál til að koma til móts við framangreind tilmæli Eftirlitsstofnunar EFTA og tryggja að veiting ríkisaðstoðar til Íbúðalánasjóðs verði í betra samræmi við ríkisaðstoðarreglur samningsins um Evrópska efnahagssvæðið. Samhliða þeim breytingum eru lagðar til breytingar er snerta eftirlit Fjármálaeftirlitsins með starfsemi sjóðsins en nauðsynlegt þykir að skýra betur hlutverk Fjármálaeftirlitsins í eftirliti með Íbúðalánasjóði. Fjármálaeftirlitinu hefur þegar verið falið eftirlit með starfsemi Íbúðalánasjóðs, sbr. 27. gr. laganna, en með frumvarpi þessu eru settar nánari reglur um starfsemi sjóðsins sem Fjármálaeftirlitið hefur síðan eftirlit með. Flest þessara ákvæða eiga sér fyrirmyndir í lögum nr. 161/2002, um fjármálafyrirtæki, en hafa verið löguð að starfsemi og markmiði Íbúðalánasjóðs sem er afmarkaðra en hefðbundin starfsemi annarra fjármálafyrirtækja.
Eins og fyrr greinir er það niðurstaða Eftirlitsstofnunar EFTA að Íbúðalánasjóður njóti ríkisaðstoðar í formi eigendaábyrgðar, vaxtaniðurgreiðslna, undanþágu frá arðsemiskröfu og greiðslu tekjuskatts. Í 1. mgr. 61. gr. samningsins um Evrópska efnahagssvæðið kemur fram sú meginregla að hvers kyns aðstoð, sem aðildarríki að samningnum veitir eða veitt er af ríkisfjármunum og raskar eða er til þess fallin að raska samkeppni með því að ívilna ákveðnum fyrirtækjum eða framleiðslu ákveðinna vara, sé ósamrýmanleg framkvæmd samningsins að því leyti sem hún hefur áhrif á viðskipti milli samningsaðila. Hins vegar er ríkjum sem aðilar eru að samningnum um Evrópska efnahagssvæðið heimilt að veita ríkisaðstoð ef uppfyllt eru skilyrði um sérstakar undanþágur sem meðal annars er kveðið á um í 2. mgr. 59. gr. samningsins um Evrópska efnahagssvæðið. Samkvæmt ákvæðinu er, að tilteknum skilyrðum uppfylltum, heimilt að veita ríkisaðstoð til fyrirtækja er veita þjónustu í þágu almennings. Skilyrði fyrir beitingu undanþágu 2. mgr. 59. gr. samningsins eru að í fyrsta lagi þarf ríkisaðstoðin að vera endurgjald fyrir þjónustu sem veitt er í almannaþágu. Í öðru lagi er gerð krafa um að viðkomandi aðila sé sérstaklega falið að veita nánar skilgreinda þjónustu í þágu almennings. Í þriðja lagi er einungis heimilt veita aðstoð sem er nauðsynleg og ekki fram úr hófi miðað við þá skilgreindu þjónustu sem ætlunin er að veita. Í fjórða lagi má ríkisaðstoð ekki fela í sér röskun á markaði að því marki að hún skaði hagsmuni samningsaðila á Evrópska efnahagssvæðinu.
Til að tryggja að starfsemi Íbúðalánasjóðs samræmist reglum samningsins um Evrópska efnahagssvæðið er lagt til að gerðar verði tilteknar breytingar á lögum um húsnæðismál og reglugerðum og reglum sem gilda um sjóðinn. Í því skyni eru í frumvarpi þessu lagðar til breytingar á lögum um húsnæðismál er snerta lánveitingar Íbúðalánasjóðs til einstaklinga. Er gert ráð fyrir að þrenns konar hámörk verði á lánveitingum Íbúðalánasjóðs til einstaklinga vegna fasteignakaupa. Lagt er til að lán frá Íbúðalánasjóði fari ekki yfir 80% af matsverði íbúðar. Ekki er um breytingu að ræða frá gildandi reglum en lögin hafa engu síður heimilað að þetta hlutfall geti farið upp í 90% af matsverði. Enn fremur er áfram gert ráð fyrir að hámarkslán sjóðsins verði 20 millj. kr., sbr. reglugerð nr. 540/2006, um lánshlutfall og fjárhæð ÍLS-veðbréfa. Jafnframt er lagt til að Íbúðalánasjóði verði ekki heimilt að veita lán skv. 1. tölul. 15. gr. laganna þegar hámarksfjárhæð ÍLS-veðbréfa nemur minna en 40% af fasteignamati íbúðarhúsnæðisins. Verði síðastnefnda tillagan að lögum þýðir það að Íbúðalánasjóði verði einungis heimilt að lána til fasteigna að verðmæti allt að 50 millj. kr. miðað við fasteignamat. Ekkert sambærilegt hámark er í gildandi lögum og er Íbúðalánasjóði því heimilt að lána vegna dýrara húsnæðis en sem því nemur. Er veiting láns vegna svo verðmæts íbúðarhúsnæðis hins vegar vart talin rúmast innan félagslegs markmiðs sjóðsins um fjármögnun íbúðarhúsnæðis fyrir almenning á viðráðanlegum kjörum og því brot á þeim meðalhófskröfum sem undanþágan frá ríkisaðstoðarreglum samningsins um Evrópska efnahagssvæðið er bundin. Við mat á áhrifum síðastnefndu breytingarinnar er áætlað, miðað við skráð matsverð fasteigna vegna ársins 2012, að þessar takmarkanir leiði til þess að Íbúðalánasjóði verði heimilt að veita lán til kaupa á um 99,4% íbúðarhúsnæðis á landsbyggðinni og um 94,4% íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu. Meðaltalið fyrir allt landið yrði þá að Íbúðalánasjóði væri heimilt að lána til kaupa á 96,3% íbúðarhúsnæðis án tillits til staðsetningar húsnæðisins.
Samkvæmt framangreindu eru flestar fasteignir á Íslandi því lánshæfar hjá Íbúðalánasjóði þrátt fyrir viðbótarskilyrðið um að óheimilt sé að veita almenn lán til einstaklinga nemi hámarkslán Íbúðalánasjóðs minna en 40% af fasteignamati íbúðarhúsnæðis. Mikilvægt þykir að hafa hámarkið á lánveitingum Íbúðalánasjóðs svo hátt að svo stöddu en við mat á því var tekið tillit til stöðunnar á fasteignamarkaði sem og þeirrar óvissu sem þykir ríkja um aðkomu íslenskra fjármálafyrirtækja að fasteignalánamarkaði til framtíðar. Í því sambandi þykir ekki sýnt að stöðugleiki hafi náðst í lánveitingum þeirra til íbúðarkaupa einstaklinga, eins og sjá má á töflu 1 úr Peningamálum Seðlabanka Íslands frá nóvember 2011.
Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.
Taflan sýnir fjölda og fjárhæð nýrra íbúðalána frá ársbyrjun 2006 til október 2011. Eins og taflan sýnir hafa miklar sviptingar átt sér stað á tímabilinu hvað varðar umfang íbúðalána, fjölda nýrra lána og hlutdeild mismunandi lánastofnana. Hlutdeild innlánsstofnana fer úr því að vera meirihluti allra íbúðalána í það að verða nánast að engu á tímabili. Þrátt fyrir að hlutdeild innlánsstofnana fari heldur vaxandi í lok tímabilsins er ekki unnt að draga þá ályktun að stöðugleika hafi verið náð.
Eftirlitsstofnun EFTA hefur fallist á sjónarmið íslenskra stjórnvalda um að markaðsbrestur sé til staðar á íslenskum fasteignamarkaði eins og sakir standa og því megi taka tillit til þess við mat á undanþágu frá framangreindum meginreglum um ríkisaðstoð vegna þjónustu í almannaþágu. Þannig þurfi ekki einungis afmarkaður hópur á þjónustu Íbúðalánasjóðs að halda heldur sé nauðsynlegt að tryggja að sem flestir hafi möguleika á að fá þar lán til íbúðakaupa.
Hins vegar þykir ljóst að gera verður ráð fyrir að sá markaðsbrestur sem nú er til staðar verði ekki viðvarandi. Því þykir nauðsynlegt að tryggja að þegar aðstæður á markaði breytast verði umfang ríkisaðstoðar til Íbúðalánasjóðs er kunni að hindra aðgang samkeppnisaðila að markaðnum í samræmi við þau skilyrði sem undanþágur frá ríkisaðstoðarreglum samningsins um Evrópska efnahagssvæðisins byggja á. Í því skyni er lagt til í frumvarpi þessu að ráðherra endurskoði annað hvert ár hvort breyta þurfi hlutfalli hámarksfjárhæðar ÍLS-veðbréfa af fasteignamati íbúðarhúsnæðis með tilliti til breytinga á lánamörkuðum, þróunar verðlags og þjóðhagsforsendna. Hafi orðið breytingar í þá veru að takmarka beri hlutdeild Íbúðalánasjóðs á fasteignalánamarkaði þegar litið er til framangreindra skilyrða er jafnframt gert ráð fyrir að ráðherra mæli í reglugerð fyrir um breytingu á hlutfalli hámarksfjárhæðar ÍLS-veðbréfa af fasteignamati íbúðarhúsnæðis að fengnu samþykki ríkisstjórnarinnar. Er þetta lagt til svo takmarka megi enn frekar heimildir Íbúðalánasjóðs til að veita lán til kaupa á dýrari eignum. Þar með er ráðherra falið það hlutverk að takmarka hlutdeild Íbúðalánasjóðs á markaði þegar ástæða þykir til svo unnt sé að stuðla að eðlilegri samkeppni á fasteignalánamarkaði.
Enn fremur eru lagðar til breytingar er snerta lán til félaga. Í fyrsta lagi ber að nefna að lagt er til að takmarka lánveitingar Íbúðalánasjóðs til endurbóta, byggingar eða kaupa á íbúðarhúsnæði við almenn lán til einstaklinga. Þar með er tekið fyrir að Íbúðalánasjóði sé heimilt að veita félögum, þar á meðal byggingarverktökum, lán til endurbóta, byggingar eða kaupa á íbúðarhúsnæði. Breytingin er lögð til í því skyni að koma til móts við tilmæli Eftirlitsstofnunar EFTA en lánveitingar til fyrirtækja sem rekin eru í hagnaðarskyni eru ekki taldar samræmast ákvæðum samningsins um Evrópska efnahagssvæðið um ríkisaðstoð og tilgangi Íbúðalánasjóðs sem er að veita þjónustu í almannaþágu. Í öðru lagi ber að nefna breytingar er snerta lán til leigufélaga. Íbúðalánasjóður hefur annars vegar veitt lán til leigufélaga sem bjóða félagslegar íbúðir og hins vegar veitt lán til almennra leigufélaga. Mismunandi reglur gilda um þessa tvo lánaflokka. Eftirlitsstofnun EFTA hefur ekki gert athugasemdir við lánveitingar sjóðsins til leigufélaga sem bjóða félagslegar íbúðir. Stofnunin hefur hins vegar lýst yfir efasemdum um lán til almennra leigufélaga.
Lán til almennra leigufélaga hafa í rúmlega tíu ár verið hluti af húsnæðisstefnu stjórnvalda sem meðal annars felst í að auka valkosti fólks á húsnæðismarkaði. Almenn leigufélög virðast hafa átt erfitt uppdráttar hér á landi og hafa stjórnvöld lagt á það mikla áherslu að það samræmist hlutverki Íbúðalánasjóðs að lána til félaga sem hafa það langtímamarkmið að byggja, eiga og hafa umsjón með rekstri leiguhúsnæðis. Í tilmælum Eftirlitsstofnunar EFTA kemur fram að ríkisaðstoð vegna lána til leigufélaga geti talist samræmast ríkisaðstoðarreglunum að því tilskildu að settar verði frekari takmarkanir á slíkar lánveitingar þannig að þær tryggi möguleika fólks á að leigja húsnæði á viðráðanlegum kjörum. Nefnt var sem dæmi að hugsanlega væri unnt að takmarka stærð og verð leiguhúsnæðis og setja viðmið um tekjur leigjenda eða önnur viðeigandi viðmið. Til að koma til móts við tilmæli Eftirlitsstofnunar EFTA er lagt til að fella þá lánaflokka sem annars vegar varða lán til félagslegra leiguíbúða og hins vegar er varða lán til almennra leiguíbúða saman og samræma þar með skilyrði slíkra lánveitinga. Í því sambandi er lagt til að gert verði að skilyrði fyrir lánveitingum til leiguíbúða að félög og félagasamtök sem fá lán til kaupa eða bygginga leiguhúsnæðis hafi það sem langtímamarkmið að eiga og hafa umsjón með rekstri leiguhúsnæðis. Enn fremur er lagt til að ráðherra verði veitt heimild til að setja frekari skilyrði um lán til leiguíbúða í reglugerð. Þar á meðal um lágmarksfjölda íbúða, gerð íbúða, stærð þeirra, hagkvæmni og byggingarkostnað, úrræði til þess að tryggja sem lægst íbúðarverð, takmarkanir við arðgreiðslum og þinglýsingu leigusamninga. Þá er lagt til að mælt verði fyrir um það í lögum að Íbúðalánasjóði sé heimilt að veita sérstök vaxtakjör að fengu samþykki ríkisstjórnarinnar vegna lána til leiguíbúða sem eingöngu eru ætlaðar tilgreindum hópi leigjenda sem eru undir ákveðnum tekju- og eignamörkum og tilgreind eru í reglugerð sem ráðherra setur að fenginni umsögn Sambands íslenskra sveitarfélaga. Er þar um að ræða félagslegar leiguíbúðir.
Athugasemdir við einstakar greinar frumvarpsins.
Um 1. gr.
Lagt er til að stjórn Íbúðalánasjóðs verði skipuð þegar að loknum hverjum alþingiskosningum. Er þetta lagt til þar sem mikilvægt þykir að traust ríki milli ráðherra og stjórnar sjóðsins í ljósi hlutverks stjórnarinnar en henni er meðal annars ætlað að vera ráðgefandi fyrir ráðherra og önnur stjórnvöld í húsnæðismálum, sbr. 4. gr. laganna. Í því sambandi ber einkum að líta til þess að ætla má að húsnæðisstefna stjórnvalda á hverjum tíma verði eðli máls samkvæmt að vera í samræmi við efnahagsleg markmið hlutaðeigandi stjórnvalda sem og peningastefnu Seðlabanka Íslands. Þykir því jafnframt mikilvægt að formaður stjórnarinnar sem og varaformaður séu skipaðir til jafnlengdar embættistíma þess ráðherra er skipar þá. Ekki eru lagðar til breytingar á lengd skipunartíma annarra fulltrúa í stjórn Íbúðalánasjóðs sem verður eftir sem áður fjögur ár en ætla má að slíkt fyrirkomulag tryggi ákveðinn stöðugleika í stjórn sjóðsins.
Enn fremur er lagt til að settar verði nánari reglur um störf stjórnar Íbúðalánasjóðs, sbr. 2. og 3. mgr. ákvæðisins, sem eru efnislega samhljóða 2. og 3. mgr. 54. gr. laga um fjármálafyrirtæki. Þó hefur orðalag ákvæðis 54. gr. laga um fjármálafyrirtæki verið aðlagað að hlutverki stjórnar Íbúðalánasjóðs sem er eðli máls samkvæmt mun afmarkaðra en störf stjórna fjármálafyrirtækja. Þykja því ákvæði um ákvarðanir um einstök viðskipti og meðferð stjórnar á upplýsingum um einstaka viðskiptamenn, setur stjórnarmanna í stjórnum dótturfyrirtækja og hlutdeildarfélaga og framkvæmd reglna um meðferð viðskiptaerinda stjórnarmanna sem kveðið er á um í 2. mgr. 54. gr. laga um fjármálafyrirtæki ekki eiga við um stjórn Íbúðalánasjóðs. Í stað þess er í ákvæði þessu vísað í heimildir stjórnar Íbúðalánasjóðs til að taka ákvarðanir í einstökum málum og er þá átt við afgreiðslu lánsumsókna og tengd mál. Jafnframt er kveðið á um að stjórn Íbúðalánasjóðs skuli setja sér starfsreglur um framkvæmd þeirra starfa sem heyra undir hana en í því sambandi ber meðal annars að líta til efnis c-liðar 3. gr. frumvarps þessa. Þá er gert ráð fyrir að starfsreglurnar hljóti staðfestingu Fjármálaeftirlitsins.
Í 3. mgr. er lagt til að formanni stjórnar Íbúðalánasjóðs sé óheimilt að taka að sér önnur störf fyrir sjóðinn en þau sem teljast eðlilegur hluti starfa hans sem formaður stjórnar, að undanskildum einstökum verkefnum sem stjórnin felur honum að vinna fyrir sig, og er það efnislega samhljóða því sem fram kemur í 3. mgr. 54. gr. laga um fjármálafyrirtæki.
Um 2. gr.
Í ákvæðinu er lagt til að starfsheiti framkvæmdastjóra Íbúðalánasjóðs verði breytt í forstjóra. Eðlilegt þykir að samræma hugtakanotkun og nota sama starfsheiti um forstöðumann Íbúðalánasjóðs og forstöðumenn annarra ríkisstofnana. Þannig ber forstöðumaður Tryggingastofnunar ríkisins starfsheitið forstjóri, sbr. 5. gr. laga um almannatryggingar, og sömuleiðis forstöðumaður Vinnumálastofnunar, sbr. 2. mgr. 4. gr. laga um vinnumarkaðsaðgerðir, forstöðumaður Vinnueftirlits ríkisins, sbr. 2. mgr. 74. gr. laga um aðbúnað, hollustuhætti og öryggi á vinnustöðum, og forstöðumaður Fjármálaeftirlitsins, sbr. 5. gr. laga um eftirlit með fjármálastarfsemi. Hins vegar eru ekki lagðar til breytingar á réttindum og skyldum framkvæmdastjóra Íbúðalánasjóðs og gert ráð fyrir að um réttindi hans og skyldur gildi áfram ákvæði laga um húsnæðismál eins og verið hefur auk laga um réttindi og skyldur starfsmanna ríkisins.
Um 3. gr.
Í ákvæði þessu er lagt til að á eftir 8. gr. laganna komi sjö ný ákvæði, 8. gr. a – 8. gr. g.
Um a-lið (8. gr. a).
Ákvæðið kveður á um hæfisskilyrði fulltrúa í stjórn Íbúðalánasjóðs sem og forstjóra sjóðsins. Ákvæðið er efnislega samhljóða 1., 2., 3., 4., og 7. mgr. 52. gr. laga um fjármálafyrirtæki. Þó hefur orðalag fyrrnefndrar 52. gr. laga um fjármálafyrirtæki verið aðlagað að Íbúðalánasjóði í ljósi afmarkaðs hlutverks sjóðsins miðað við það sem almennt á við um starfsemi fjármálafyrirtækja en hlutverk sjóðsins takmarkast við lánastarfsemi vegna íbúðarkaupa sem bundin er ákveðnum skilyrðum, svo sem um hámark lánsfjárhæðar. Engu síður þykir mikilvægt að gera í frumvarpi þessu ráð fyrir sambærilegum hæfisskilyrðum hvað varðar stjórnarmenn í stjórn Íbúðalánasjóðs og gert er varðandi stjórnarmenn í stjórnum fjármálafyrirtækja.
Um b-lið (8. gr. b).
Í ákvæðinu er lagt til að stjórn og forstjóri Íbúðalánasjóðs skuli án tafar gera velferðarráðherra og Fjármálaeftirlitinu viðvart hafi þeir vitneskju um málefni sem hafi úrslitaþýðingu fyrir áframhaldandi starfsemi sjóðsins. Ákvæðið er efnislega samhljóða ákvæði 52. gr. c í lögum um fjármálafyrirtæki hvað varðar skyldu stjórnar og forstjóra Íbúðalánasjóðs til að veita Fjármálaeftirlitinu framangreindar upplýsingar en því til viðbótar er í ákvæðinu gert ráð fyrir að stjórn og forstjóra sjóðsins beri jafnframt að gera velferðarráðherra viðvart. Ætla má að gera verði þá kröfu til stjórnarmanna og forstjóra Íbúðalánasjóðs að þeir hafi heildaryfirsýn yfir rekstur sjóðsins og geri framangreindum aðilum viðvart þegar um er að ræða upplýsingar um málefni sem kunna að hafa úrslitaþýðingu fyrir áframhaldandi starfsemi sjóðsins svo unnt sé að bregðast tímanlega við, svo sem með því að grípa til nauðsynlegra aðgerða.
Um c-lið (8. gr. c).
Ákvæði c-liðar er samhljóða ákvæði 55. gr. laga um fjármálafyrirtæki, þó þannig að orðalag þess ákvæðis hefur verið aðlagað að Íbúðalánasjóði og hlutverki hans.
Í 1. mgr. er gert ráð fyrir þeirri meginreglu að ákvarðanataka varðandi einstök mál, þar á meðal lánveitingar, eigi ekki að vera háð afskiptum stjórnar eða einstakra stjórnarmanna. Þó er sleginn sá varnagli að í þeim tilvikum sem einstök mál kunni að hafa mikil áhrif á rekstur sjóðsins í heild sinni sé rétt að stjórnin komi að ákvarðanatöku. Þykir slíkt eðlilegt í ljósi hlutverks stjórnar sjóðsins að öðru leyti.
Í 2. mgr. ákvæðisins er kveðið á um ófrávíkjanlegar reglur varðandi sérstakt hæfi stjórnarmanna við meðferð einstakra mála. Ákvæði 1. tölul. er efnislega samhljóða 1. tölul. 2. mgr. 55. gr. laga um fjármálafyrirtæki en ákvæði frumvarps þessa á þó eingöngu við um lánveitingar eða ákvarðanir þeim tengdar í ljósi afmarkaðs hlutverks Íbúðalánasjóðs. Á ákvæðið einnig við þegar slíkar ákvarðanir eiga við um sveitarfélög, frjáls félagasamtök og félög sem stjórnarmenn sitja í stjórnum hjá, eru fyrirsvarsmenn fyrir eða eiga að öðru leyti verulegra hagsmuna að gæta í. Ákvæði 2. tölul. er efnislega samhljóða 2. tölul. 2. mgr. 55. gr. laga um fjármálafyrirtæki að öðru leyti en því að ákvæði frumvarps þessa á eingöngu við um lánveitingar og ákvarðanir þeim tengdum en ekki önnur óskilgreind viðskipti. Í ljósi þess að Íbúðalánasjóður er opinber stofnun er í 3. tölul. ákvæðisins áréttað að II. kafli stjórnsýslulaga, nr. 37/1993, um sérstakt hæfi, eigi einnig við um þær ákvarðanir sem stjórnarmenn Íbúðalánasjóðs kunna að taka um lánveitingar eða ákvarðanir þeim tengdar.
Í 3. mgr. er lagt til að erindi stjórnarmanna, sem og sveitarfélaga, frjálsra félagasamtaka og félaga sem þeir eru í fyrirsvari fyrir, og lúta að ákvörðunum um lánveitingar eða ákvörðunum þeim tengdum, skuli ávallt lögð fyrir stjórn Íbúðalánasjóðs. Ákvæðið er efnislega samhljóða 3. mgr. 55. gr. laga um fjármálafyrirtæki. Með ríkari kröfum um afgreiðslu umræddra erinda er leitast við að koma í veg fyrir að einstakir stjórnarmenn geti í krafti stöðu sinnar stuðlað að lánveitingu sem ella hefði ekki verið samþykkt. Þegar slík erindi eru til umræðu í stjórn sjóðsins ber þeim stjórnarmanni sem í hlut á að víkja sæti, sbr. 2. mgr. ákvæðisins. Hins vegar er lagt til að stjórn Íbúðalánasjóðs verði heimilt að setja sér almennar reglur þess efnis að tiltekin erindi stjórnarmanna eða tengdra aðila þurfi ekki að hljóta slíka meðferð. Ætla má að slíkar undantekningar þurfi að vera vel afmarkaðar í reglum og taka mið af áhættu og umfangi þeirra mála sem um er að ræða.
Um d-lið (8. gr. d).
Ákvæðið er efnislega samhljóða 1. og 2. tölul. 56. gr. laga um fjármálafyrirtæki og er það fyrst og fremst til þess fallið að draga úr líkum á hagsmunaárekstrum í störfum forstjóra. Í ákvæðinu er jafnframt vísað til 20. gr. laga um réttindi og skyldur starfsmanna ríkisins, sem kveður meðal annars á um að áður en starfsmaður hyggst, samhliða starfi sínu, ganga í stjórn atvinnufyrirtækis eða stofna til atvinnurekstrar beri honum að skýra því stjórnvaldi, er veitti starfið, frá því. Þá er jafnframt tekið fram að ákvæði 20. gr. laga um réttindi og skyldur starfsmanna ríkisins skuli gilda um aðra starfsmenn sjóðsins.
Um e-lið (8. gr. e).
Í ákvæðinu er lagt til að stjórn Íbúðalánasjóðs fjalli um lánveitingar sjóðsins og aðrar ákvarðanir þeim tengdar sem varða starfsmenn sjóðsins. Tilgangur ákvæðisins er að tryggja að lánveitingar til starfsmanna sjóðsins lúti sömu reglum og aðrar lánveitingar sjóðsins.
Um f-lið (8. gr. f).
Í ákvæðinu er að finna almennar reglur um þagnarskyldu og er það efnislega samhljóða 58. gr. laga um fjármálafyrirtæki. Til viðbótar því sem lagt er til í frumvarpi þessu er gert ráð fyrir að jafnframt gildi almenn ákvæði laga nr. 77/2000, um persónuvernd og meðferð persónuupplýsinga, sem og ákvæði laga um réttindi og skyldur starfsmanna ríkisins. Upplýsingarnar sem ætla má að leynt eigi að fara geta bæði verið viðskiptalegs og persónulegs eðlis. Enda þótt telja verði að það hljóti ávallt að vera háð mati hvort brotið hafi verið gegn ákvæði þessu verður í vafatilvikum jafnframt að telja að upplýsingar sem Íbúðalánasjóður býr yfir um lántakanda falli undir þagnarskyldu, nema atvik bendi með skýrum hætti til annars.
Um g-lið (8. gr. g).
Ákvæðið er efnislega samhljóða 60. gr. laga um fjármálafyrirtæki. Lagt er til að lántakandi geti samþykkt að þagnarskyldu sem fjallað er um í f-lið 3. gr. frumvarps þessa sé aflétt, svo fremi sem ljóst sé um hvaða upplýsingar er að ræða, hver viðtakandi þeirra sé og í hvaða tilgangi miðlun upplýsinganna fari fram. Samþykki sem ekki uppfyllir framangreind skilyrði leiðir ekki til brottfalls þagnarskyldu skv. f-lið 3. gr. frumvarps þessa.
Um 4. gr.
Í a-lið er lagt til að 3. tölul. 9. gr. laganna verði felldur brott. Sú heimild Íbúðalánasjóðs sem þar er fjallað um var upphaflega sett með lögum nr. 125/2008, um heimild til fjárveitingar úr ríkissjóði vegna sérstakra aðstæðna á fjármálamarkaði o.fl., vegna þeirra aðstæðna sem komu upp á innlendum fjármálamarkaði í október 2008. Með því voru heimildir Íbúðalánasjóðs rýmkaðar þannig að sjóðnum væri heimilt að kaupa skuldabréf fjármálafyrirtækja sem töldust til hefðbundinna íbúðalána. Slík ráðstöfun var talin vera þáttur í nauðsynlegum aðgerðum við endurskipulagningu rekstrar fjármálafyrirtækja og var talin vera til þess fallin að liðka fyrir fjármögnun. Þykir ekki lengur þörf á þessari heimild Íbúðalánasjóðs og því lagt til að hún verði felld brott.
Enn fremur er lagt til að nýjum tölulið verði bætt við 9. gr. laganna. Íbúðalánasjóður hefur eignast töluvert af íbúðum á síðastliðnum árum vegna kaupa á veðsettum fasteignum honum til handa á nauðungarsölu á uppboðum, sbr. V. kafla laga nr. 90/1991, um nauðungarsölu. Áður hefur sjóðnum verið veitt heimild til að leigja eða fela öðrum með samningi að annast leigumiðlun með íbúðarhúsnæði sem sjóðurinn hefur eignast með framangreindum hætti, sbr. 8. tölul. 9. gr. laganna, en um 600 íbúðir í eigu Íbúðalánasjóðs eru í útleigu. Í ljósi þess fjölda íbúða sem Íbúðalánasjóður hefur eignast með þessum hætti þykir eðlilegt að metið verði hvort rétt sé að stofna leigufélag sem heldur utan um umsýslu sjóðsins vegna þessara íbúða. Miðað er við að leigufélagið verði aðgreint frá hefðbundnum rekstri Íbúðalánasjóðs enda þykir það ekki samrýmast hlutverki Íbúðalánasjóðs sem lánveitanda til íbúðarhúsnæðis að eiga og leigja út íbúðir til lengri tíma. Í þessu sambandi er það áréttað að verði þessi heimild nýtt verði að líta á þá ráðstöfun sem tímabundna enda ekki að öðru leyti gert ráð fyrir breyttu hlutverki Íbúðalánasjóðs í frumvarpi þessu.
Um 5. gr.
Í ákvæði þessu er lagt til að ákvæði um að Íbúðalánasjóður skuli koma upp áhættustýringarkerfi í 2. málsl. 3. mgr. 11. gr. laganna verði fellt brott og sömuleiðis fyrirmæli um að ráðherra setji reglugerð um áhættuviðmið, áhættustýringu, innra eftirlit o.fl. í 2. málsl. 4. mgr. 11. gr. Er þetta lagt til þar sem í frumvarpi þessu er jafnframt gert ráð fyrir að settar verði skýrari reglur um eftirlitshlutverk Fjármálaeftirlitsins með Íbúðalánasjóði og skýrari reglur um áhættustýringu, innra eftirlit og stórar áhættuskuldbindingar. Rétt þykir að samræma ákvæðin um þessi atriði og hafa þau öll á einum stað í lögunum og er því í 6. gr. frumvarps þessa lagt til að á eftir 11. gr. laganna bætist við fjórar nýjar greinar, 11. gr. a – 11. gr. d, þar sem kveðið verði á um tilhögun innri endurskoðunar, áhættustýringu, ársreikning og endurskoðun auk eftirlits Fjármálaeftirlitsins með starfsemi Íbúðalánasjóðs. Um nánari skýringar er því vísað til athugasemda við 6. gr. frumvarps þessa.
Um 6. gr.
Lagt er til að á eftir 11. gr. laganna komi fjögur ný ákvæði, 11. gr. a– 11. gr. d. Gert er ráð fyrir að ákvæði þessi fjalli um innri endurskoðun Íbúðalánasjóðs, eftirlitskerfi með áhættu, ársreikning og endurskoðun auk eftirlits Fjármálaeftirlitsins með starfsemi sjóðsins.
Um a-lið (11. gr. a).
Í 1. mgr. þessa ákvæðis er lagt til að stjórn Íbúðalánasjóðs skuli fela þeim sem hafi til þess sérþekkingu að annast innri endurskoðun sjóðsins. Þar sem starfsemi Íbúðalánasjóðs er afmörkuð er ekki talið nauðsynlegt að krefjast þess að innan Íbúðalánasjóðs starfi sérstök endurskoðunardeild eins og lög um fjármálafyrirtæki kveða á um, sbr. 16. gr. laganna. Þess í stað er lagt til að stjórn sjóðsins feli aðila sem hefur til þess sérþekkingu að annast innri endurskoðun sjóðsins en gert er ráð fyrir að um utanaðkomandi aðila sé að ræða. Að öðrum kosti þarf stjórnin að gæta sjálfstæðis þeirra sem falin er endurskoðunin innan húss og þá jafnvel að skipa sérstaka deild.
Enn fremur er lagt til að mælt verði fyrir um þær kröfur sem gera skal til þess aðila sem stjórn Íbúðalánasjóðs felur að annast innri endurskoðun sjóðsins. Þær kröfur sem þar greinir eru þær sömu og gerðar eru til forstöðumanns endurskoðunardeildar fjármálafyrirtækis í 2. mgr. 16. gr. laga um fjármálafyrirtæki.
Í 3. mgr. er gert ráð fyrir að sá sem annast innri endurskoðun í umboði stjórnar sjóðsins skuli reglulega gera stjórninni grein fyrir störfum sínum. Í því sambandi er lagt til að skylt verði að taka þær athugasemdir sem hann metur mikilvægar fyrir á stjórnarfundum og færa til bókar. Ákvæðið er efnislega samhljóða 1. og 2. málsl. 3. mgr. 16. gr. laga um fjármálafyrirtæki. Þá er í 4. mgr. gert ráð fyrir að sá sem annast innri endurskoðun í umboði stjórnar Íbúðalánasjóðs geri eigi sjaldnar en árlega Fjármálaeftirlitinu grein fyrir niðurstöðum kannana sinna sem og einnig kynni Fjármálaeftirlitinu án tafar þær athugasemdir sem gerðar hafa verið og sendar stjórn sjóðsins. Ákvæðið er efnislega samhljóða 4. mgr. 16. gr. laga um fjármálafyrirtæki.
Um b-lið (11. gr. b).
Í 1. mgr. er lagt til að Íbúðalánasjóður skuli á hverjum tíma hafa yfir að ráða tryggu eftirlitskerfi með áhættu í tengslum við starfsemi sína. Hjá sjóðnum skuli einnig vera til staðar fullnægjandi og skjalfestir innri ferlar til að meta nauðsynlega stærð, samsetningu og innri dreifingu eiginfjárgrunns með hliðsjón af þeim áhættum sem starfsemin felur í sér hverju sinni. Ákvæðið er efnislega samhljóða 1. mgr. 17. gr. laga um fjármálafyrirtæki. Helstu áhættuþættir eru mótaðilaáhætta, markaðsáhætta, vaxta- og verðtryggingaráhætta. Við mat á eiginfjárþörf Íbúðalánasjóðs verður að taka tillit til allra þessar áhættuþátta með einhverjum hætti. Enn fremur er gert ráð fyrir að Íbúðalánasjóður framkvæmi regluleg álagspróf og skjalfesti forsendur og niðurstöður þeirra. Ákvæðið er efnislega samhljóða 2. mgr. 17. gr. laga um fjármálafyrirtæki. Þá er lagt til að ráðherra geti sett í reglugerð ákvæði um framkvæmd áhættustýringar, áhættuviðmið, eftirlitskerfi vegna áhættuþátta í starfsemi Íbúðalánasjóðs og innra eftirlit en ráðherra hefur haft sams konar heimildir í 4. mgr. 11. gr. laganna, sbr. einnig b-lið 4. gr. frumvarps þessa.
Um c-lið (11. gr. c).
Í ákvæðinu er lagt til að um starfsemi Íbúðalánasjóðs gildi ákvæði 87.–96. gr. laga um fjármálafyrirtæki að því er varðar ársreikninga og endurskoðun. Þó er undanskilin 2. mgr. 91. gr. laga um fjármálafyrirtæki þar sem kveðið er á um að endurskoðandi megi ekki vera skuldugur því fjármálafyrirtæki sem hann annast endurskoðun hjá, hvorki sem aðalskuldari né ábyrgðarmaður. Ekki er talið nauðsynlegt að slíkt ákvæði gildi um endurskoðendur Íbúðalánasjóðs í ljósi hlutverks sjóðsins. Þó svo að endurskoðandi sé með fasteignalán hjá Íbúðalánasjóði er það ekki talin vera ástæða til að draga hæfi hans sem endurskoðanda sjóðsins í efa.
Um d-lið (11. gr. d).
Ákvæðið er samhljóða 27. gr. gildandi laga. Telja verður eðlilegt að ákvæði er lúta að eftirliti Fjármálaeftirlitsins séu öll í sama kafla. Að öðru leyti þarfnast ákvæðið ekki skýringa.
Um 7. gr.
Í a-lið er lagt til að lánveitingar Íbúðalánasjóðs til endurbóta, byggingar eða kaupa á íbúðarhúsnæði verði takmarkaðar við almenn lán til einstaklinga. Breytingin er lögð til í því skyni að koma til móts við athugasemdir Eftirlitsstofnunar EFTA um starfsemi Íbúðalánasjóðs og þær breytingar sem stofnuninni þykir rétt að gerðar verði á starfsemi sjóðsins svo hún samræmist betur ákvæðum samningsins um Evrópska efnahagssvæðið um ríkisaðstoð. Í því sambandi þykja lánveitingar til fyrirtækja, þar á meðal byggingaverktaka, sem hafa það markmið að byggja eða kaupa íbúðir til þess eins að selja íbúðirnar aftur á frjálsum markaði ekki samræmast tilgangi Íbúðalánasjóðs sem er að veita þjónustu í almannaþágu. Er litið á að lánveitingar til slíkra fyrirtækja eigi frekar að vera hluti verkefna fjármálafyrirtækja en ekki Íbúðalánasjóðs. Er því gert ráð fyrir að Íbúðalánasjóði verði eingöngu heimilt að lána til einstaklinga til kaupa á íbúðarhúsnæði fyrir sig og fjölskyldu sína en ekki lögaðila. Áfram er þó gert ráð fyrir að Íbúðalánasjóði verði heimilt að lána til leigufélaga en um nánari skýringar er einnig vísað til athugasemda við 12. gr. frumvarps þessa.
Með lögum nr. 120/2009, um breytingu á lögum um almannatryggingar, lögum um félagslega aðstoð, lögum um Ábyrgðasjóð launa, lögum um fæðingar- og foreldraorlof, lögum um málefni aldraðra og lögum um húsnæðismál, með síðari breytingum var nýjum kafla, VII. kafla, bætt við lög um húsnæðismál um lán vegna hjúkrunarheimila. Það láðist hins vegar að breyta upptalningu 1. mgr. 15. gr. laganna á lánveitingum Íbúðalánasjóðs til samræmis. Er því í b-lið lagt til að við upptalninguna bætist lán til hjúkrunarheimila. Með breyttu orðalagi 2. tölul. 1. mgr. 15. gr. falla viðbótarlán til einstaklinga jafnframt brott úr upptalningu 1. mgr. 15. gr. laganna en með lögum nr. 120/2004, um breytingar á lögum um húsnæðismál, voru slík viðbótarlán afnumin og Íbúðalánasjóður hefur því ekki veitt slík lán síðan þá. Við lagabreytinguna láðist hins vegar að gera viðeigandi breytingar á 15. gr. laganna og er lagt til að bætt verði úr því.
Í c-lið er lagt til að 2. mgr. 15. gr. laganna verði felld brott og um skýringar er vísað til athugasemda við a-lið 4. gr. frumvarps þessa. Til samræmis er jafnframt lagt til að orðin „Kaup skuldabréfa af fjármálafyrirtækjum“ í fyrirsögn greinarinnar falli brott.
Um 8. gr.
Breytingar á 19. gr. laganna eru lagðar til í þeim tilgangi að koma til móts við tilmæli Eftirlitsstofnunar EFTA um þær ráðstafanir sem stofnuninni þykir rétt að gerðar verði í því skyni að aðlaga starfsemi Íbúðalánasjóðs betur að skilyrðum ákvæða samningsins um Evrópska efnahagssvæðið um ríkisaðstoð. Í 2. mgr. 59. gr. samningsins um Evrópska efnahagssvæðið er kveðið á um sérstakar undanþágur frá þeirri meginreglu að óheimilt sé að veita ríkisaðstoð og ríkjum heimilað að veita ríkisaðstoð til fyrirtækja sem veita þjónustu í almannaþágu að uppfylltum nánar tilgreindum skilyrðum. Hefur ákvæðið verið skýrt á þann veg að slík undanþága sé meðal annars bundin þeim skilyrðum að fela þurfi viðkomandi aðila sérstaklega að veita nánar skilgreinda þjónustu í almannaþágu. Enn fremur að viðkomandi aðili megi einungis veita þjónustu í almannaþágu sem sé nauðsynleg og hún sé ekki fram úr hófi miðað við þá skilgreindu þjónustu sem ætlunin er að veita. Líkt og fram kemur í almennum athugasemdum við frumvarp þetta lítur Eftirlitsstofnun EFTA svo á að Íbúðalánasjóður njóti ríkisaðstoðar í formi eigendaábyrgðar, vaxtaniðurgreiðslna, undanþágu frá arðsemiskröfu og greiðslu tekjuskatts. Samkvæmt framangreindum skilyrðum fyrir veitingu ríkisaðstoðar er óheimilt að veita ríkisaðstoð með svo ótakmörkuðum hætti til allrar starfsemi Íbúðalánasjóðs. Þykir því nauðsynlegt að afmarka ríkisaðstoðina við þá starfsemi sem telst félagsleg en í því getur meðal annars falist að binda hana við tiltekna lánaflokka er hafa félagsleg viðmið og eru formlega afmarkaðir sem slíkir. Sem dæmi um slíkt er að lánveitingar taki til dæmis mið af stærð eða verð húsnæðis. Er í þessu sambandið vísað til dóms EFTA- dómstólsins í máli Samtaka banka og verðbréfafyrirtækja gegn Eftirlitsstofnun EFTA, nr. E-9/04, þar sem þetta kemur skýrt fram. Í ljósi þessa er lagt til að skilyrðum um hámörk á lánveitingum Íbúðalánasjóðs til einstaklinga vegna fasteignakaupa verði breytt svo þau samræmist betur reglum samningsins um Evrópska efnahagssvæðið um ríkisaðstoð. Í þeim tilgangi er því lagt til að lán frá Íbúðalánasjóði fari ekki yfir 80% af matsverði fasteignar. Þetta er í samræmi við gildandi reglur og hefur þar af leiðandi ekki áhrif á lánveitingar Íbúðalánasjóðs. Lögin hafa engu síður heimilað að þetta hámark geti farið í 90% af matsverði fasteignar og eru því lagðar til breytingar á því hlutfalli. Áfram er gert ráð fyrir að hámarksfjárhæð ÍLS-veðbréfa verði ákveðin með reglugerð en hámarksfjárhæðin samkvæmt gildandi reglum er 20 millj. kr.
Jafnframt er lagt til að Íbúðalánasjóði verði óheimilt að veita lán skv. 1. tölul. 15. gr. laganna þegar hámarksfjárhæð ÍLS-veðbréfa nemur minna en 40% af fasteignamati íbúðarhúsnæðisins. Miðað við að hámarkslánsfjárhæðin sem Íbúðalánasjóði er heimilt að veita verði áfram 20 millj. kr. yrði Íbúðalánasjóði, verði frumvarp þetta að lögum, þannig heimilt að lána vegna fasteigna sem metnar eru allt að 50 millj. kr. virði samkvæmt fasteignamati. Ekkert sambærilegt hámark er í gildandi lögum og hefur Íbúðalánasjóði því verið heimilt að lána vegna dýrara húsnæðis en sem því nemur. Ástæða þessara breytinga er að veiting láns vegna svo verðmæts íbúðarhúsnæðis þykir ekki rúmast innan félagslegra markmiða sjóðsins um fjármögnun kaupa á íbúðarhúsnæði fyrir almenning á viðráðanlegum kjörum. Því verður að telja að með veitingu lána vegna svo verðmæts húsnæðis sé farið fram úr þeim meðalhófsviðmiðum sem undanþágan frá meginreglu samningsins um Evrópska efnahagssvæðið um ríkisaðstoð er bundin við. Þegar metin eru áhrif þessara breytinga er áætlað miðað við matsverð fasteigna 2012 að þessar takmarkanir leiði til þess að Íbúðalánasjóði verði heimilt að veita lán vegna kaupa á um 99,4% íbúðarhúsnæðis á landsbyggðinni og um 94,4% íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu. Meðaltalið fyrir allt landið yrði þá að Íbúðalánasjóði væri heimilt að veita lán til kaupa á 96,3% íbúðarhúsnæðis án tillits til staðsetningar á landinu. Samkvæmt framangreindu eru flestar fasteignir á Íslandi því lánshæfar hjá Íbúðalánasjóði þrátt fyrir viðbótarskilyrðið um að óheimilt sé að lána skv. 1. tölul. 15. gr. vegna fasteigna nemi hámarkslán Íbúðalánasjóðs minna en 40% af fasteignamati íbúðarhúsnæðis. Mikilvægt þykir að hafa hámarkið á lánveitingum Íbúðalánasjóðs svo hátt að svo stöddu en við mat á því var tekið tillit til stöðunnar á fasteignamarkaði sem og þeirrar óvissu sem þykir ríkja um aðkomu íslenskra fjármálafyrirtækja að fasteignalánamarkaði til framtíðar. Í því sambandi þykir ekki sýnt að stöðugleiki hafi náðst í lánveitingum þeirra til íbúðarkaupa einstaklinga, eins og sjá má á töflu 1 úr Peningamálum Seðlabanka Íslands frá nóvember 2011 í almennum athugasemdum hér að framan.
Eftirlitsstofnun EFTA hefur fallist á sjónarmið íslenskra stjórnvalda um að markaðsbrestur sé til staðar á íslenskum fasteignamarkaði eins og sakir standa og því megi taka tillit til þess við mat á undanþágu frá framangreindum meginreglum um ríkisaðstoð vegna þjónustu í almannaþágu. Þannig þurfi ekki einungis afmarkaður hópur á þjónustu Íbúðalánasjóðs að halda heldur sé nauðsynlegt að tryggja að sem flestir hafi möguleika á að fá þar lán til íbúðakaupa.
Hins vegar þykir ljóst að gera verður ráð fyrir að sá markaðsbrestur sem nú er til staðar verði ekki viðvarandi. Því þykir nauðsynlegt að tryggja að umfang ríkisaðstoðar til Íbúðalánasjóðs er kunni að hindra aðgang samkeppnisaðila að markaðnum verði í samræmi við þau skilyrði sem undanþágur frá ríkisaðstoðarreglum samningsins um Evrópska efnahagssvæðisins byggjast á þegar aðstæður á markaði breytast. Í því skyni er lagt til í frumvarpi þessu að ráðherra endurskoði annað hvert ár hvort breyta þurfi hlutfalli hámarksfjárhæðar ÍLS-veðbréfa af fasteignamati íbúðarhúsnæðis með tilliti til breytinga á lánamörkuðum, þróunar verðlags og þjóðhagsforsendna. Hafi orðið breytingar í þá veru að takmarka beri hlutdeild Íbúðalánasjóðs á fasteignalánamarkaði þegar litið er til framangreindra skilyrða er jafnframt gert ráð fyrir að ráðherra mæli í reglugerð fyrir um breytingu á hlutfalli hámarksfjárhæðar ÍLS-veðbréfa af fasteignamati íbúðarhúsnæðis að fengnu samþykki ríkisstjórnarinnar. Þannig verði ráðherra heimilt að hækka það viðmið sem lagt er til í frumvarpi þessu en frumvarpið gerir ekki ráð fyrir að heimilt sé að lækka það þannig að hlutfall hámarksfjárhæðar ÍLS-veðbréfa af fasteignamati íbúðarhúsnæðis verði lægra en 40%. Hafi ráðherra nýtt sér þessa heimild en síðar koma til aðstæður er leiða aftur til lækkunar á hlutfallinu verður það að teljast heimilt enda verði hlutfallið ekki lægra en 40%. Er þetta lagt til svo takmarka megi enn frekar heimildir Íbúðalánasjóðs til að veita lán til kaupa á dýrari eignum. Þar með er gert ráð fyrir að unnt sé að stuðla að því að lánastarfsemi Íbúðalánasjóðs raski ekki samkeppni á markaði þegar markaðsaðstæður breytast.
Um 9. gr.
Í ákvæði þessu er lagt til að 27. gr. laganna falli brott. Er þetta í samræmi við þær tillögur sem fram koma í d-lið 6. gr. frumvarpsins þar sem lagt er til að ákvæði samhljóða 27. gr. laganna verði að 11. gr. d. Um nánari skýringar er vísað til athugasemda við d-lið 6. gr. frumvarps þessa.
Um 10. gr.
Í ákvæði þessu er lagt til að orðin „kaup skuldabréfa af fjármálafyrirtækjum sem tryggð eru með veði í íbúðarhúsnæði“ í 29. gr. laganna falli brott. Er þetta í samræmi við þær tillögur sem koma fram í 4. og 7. gr. frumvarpsins og um nánari skýringar er vísað til athugasemda við 4. gr. frumvarps þessa.
Um 11. gr.
Í ákvæðinu er lagt til að fyrirsögn VI. kafla laganna verði breytt í „Almenn lán til einstaklinga“. Breytingin er til þess fallin að árétta að kaflinn fjallar eingöngu um lán Íbúðalánasjóðs til einstaklinga og er í samræmi við þær breytingar sem lagðar eru til í a-lið 7. gr. frumvarpsins. Breytingin er lögð til í því skyni að koma til móts við athugasemdir Eftirlitsstofnunar EFTA á starfsemi Íbúðalánasjóðs og þær breytingar sem stofnuninni þykir rétt að gerðar verði á starfsemi sjóðsins svo hún samræmist betur ákvæðum samningsins um Evrópska efnahagssvæðið um ríkisaðstoð. Um nánari skýringar er vísað til athugasemda við 7. gr. frumvarps þessa.
Um 12. gr.
Mikilvægt er að unnt sé að tryggja fjölbreytileika í framboði á húsnæði eftir ólíkum búsetuformum, stærð, gerð húsnæðis og aðgengi. Í því sambandi hafa stjórnvöld lagt áherslu á uppbyggingu leigumarkaðar til að auka framboð á leiguíbúðum fyrir almenning og talið það samrýmast markmiðum Íbúðalánasjóðs um að veita þjónustu í almannaþágu að veita lán til leigufélaga. Í tilmælum Eftirlitsstofnunar EFTA vegna þeirrar ríkisaðstoðar sem Íbúðalánasjóður nýtur kemur meðal annars fram að ríkisaðstoð vegna lána til leigufélaga geti talist samræmast ríkisaðstoðarreglum samningsins um Evrópska efnahagssvæðið að því tilskildu að settar verði frekari takmarkanir á slíkar lánveitingar þannig að þær tryggi möguleika fólks á að leigja húsnæði á viðráðanlegum kjörum. Í samræmi við þetta er lagt til að gert sé að skilyrði að leigufélög sem hljóta lán frá Íbúðalánasjóði til kaupa eða byggingar leiguíbúða séu ekki rekin í hagnaðarskyni. Með félagi sem ekki er rekið í hagnaðarskyni er átt við félag þar sem hagnaður þess er notaður til að vinna að meginmarkmiðum félagsins en ekki í greiðslu arðs til eigenda eða ígildi arðgreiðslna. Gert er ráð fyrir að hagnaður verði notaður til vaxtar, viðhalds eða niðurgreiðslu lána. Auk þess gerir frumvarpið ráð fyrir að félögin hafi það langtímamarkmið að byggja, eiga og hafa umsjón með rekstri leiguhúsnæðis. Slík skilyrði eru talin vera til þess fallin að ná því markmiði að stuðla að framboði af leiguhúsnæði á viðráðanlegum kjörum. Þannig verði lánveitingar til leigufélaga bundnar við leigufélög sem ekki eru rekin í hagnaðarskyni og markmið félaganna sé að byggja, eiga og hafa umsjón með rekstri leiguhúsnæðis til lengri tíma. Jafnframt er lagt til að ráðherra setji í reglugerð nánari skilyrði lána til leiguíbúða, svo sem lágmarksfjölda íbúða, gerð þeirra og stærð, viðmið um ákvörðun leigufjárhæðar, takmarkanir við arðgreiðslum og þinglýsingu samninga. Nánar er fjallað um þessi skilyrði í athugasemdum við 14. gr. frumvarps þessa.
Enn fremur er gert ráð fyrir að 2. mgr. 33. gr. laganna falli brott en samkvæmt ákvæðinu skulu samþykktir leigufélaga hljóta staðfestingu velferðarráðherra. Þykir sú staðfesting ekki þjóna tilgangi sínum enda er það Íbúðalánasjóðs að meta hvort öll skilyrði séu uppfyllt fyrir veitingu lána samkvæmt VIII. kafla laganna og hefur jafnframt eftirlit með þeim sem hljóta lán til byggingar eða kaupa á leiguíbúðum. Eðlilegra þykir að Íbúðalánasjóður taki afstöðu til þess hvort samþykktir viðkomandi aðila standist skilyrði laganna. Slík breyting á lögunum ætti einnig að leiða til einföldunar á umsóknarferlinu.
Um 13. gr.
Í ákvæðinu er lagt til að 3. og 4. mgr. 34. gr. laganna falli brott. Eins og fjallað er um í athugasemdum við 12. gr. frumvarps þessa er lagt til að í stað þess að velferðarráðuneytið taki afstöðu til þess hvort samþykktir félaga og félagasamtaka standist skilyrði laganna þá taki Íbúðalánasjóður afstöðu til þess um leið og lánsumsókn slíkra félaga er til meðferðar. Þar af leiðandi er heldur ekki talið nauðsynlegt að ráðuneytið haldi skrá yfir félög og félagasamtök sem hlotið hafa staðfestingu ráðherra eins og greinir í 3. mgr. 34. gr. gildandi laga. Að öðru leyti vísast til athugasemda við 12. gr. frumvarps þessa.
Um 14. gr.
Í c-lið 3. gr. frumvarps þessa er lagt til að stjórn Íbúðalánasjóðs taki almennt ekki þátt í ákvörðunum um afgreiðslu einstakra mála, þar á meðal um lánveitingar eða ákvarðanir þeim tengdar. Í samræmi við það er lagt til að 2. mgr. 35. gr. laganna falli brott enda ekki gert ráð fyrir að stjórnin komi að mati sem þessu. Verður það jafnframt að teljast hluti af heildarmati Íbúðalánasjóðs um hvort sjóðurinn veiti lán til kaupa á hlutaðeigandi íbúðarhúsnæði á grundvelli 33. gr. laganna að meta ástand þess þegar ástæða þykir til.
Enn fremur er lagt til að í reglugerð sem ráðherra setur um veitingu lána til leiguíbúða verði bætt við frekari skilyrðum til þess að unnt sé að veita lán til leiguíbúða skv. 33. gr. laganna. Lagt er til að ráðherra geti með reglugerð sett skilyrði um lágmarksfjölda íbúða, takmarkanir við arðgreiðslum, viðmið um ákvörðun leigufjárhæðar og þinglýsingu leigusamninga. Líkt og fram hefur komið telur Eftirlitsstofnun EFTA að ríkisaðstoð vegna lána til leigufélaga geti talist samræmast ríkisaðstoðarreglum samningsins um Evrópska efnahagssvæðið að því tilskildu að settar verði frekari takmarkanir á slíkar lánveitingar þannig að þær tryggi möguleika fólks á að leigja húsnæði á viðráðanlegum kjörum. Skilyrði um lágmarksfjölda íbúða og takmarkanir við arðgreiðslum eru meðal þeirra skilyrða sem eru talin vera til þess fallin að ná því markmiði að stuðla að framboði af leiguhúsnæði á viðráðanlegum kjörum. Þá er gert ráð fyrir að ráðherra geti útfært nánar skilyrði um þinglýsingu leigusamninga sem lagt er til í 17. gr. frumvarps þessa að verði tekið upp í lög. Þannig verði það eitt af skilyrðum fyrir veitingu lána til leigufélaga að lántaki láti Íbúðalánasjóði í té alla þinglýsta leigusamninga þannig að unnt sé að hafa eftirlit með leigufélögum og jafnframt til þess að unnt sé að fylgjast með þróun leigumarkaðar, þar á meðal leiguverðs, en slíkt verður að teljast mikilvægt svo unnt sé að fylgjast með að um sé að ræða leiguíbúðir til leigu fyrir almenning á viðráðanlegum kjörum.
Um 15. gr.
Lagt er til að 1.–3. mgr. 36. gr. laganna verði sameinaðar í eina málsgrein ásamt því að orðalag verði einfaldað. Nýmælin eru þau að lagt er til að lán til leiguíbúða sem veitt eru samkvæmt 33. gr. laganna skuli ávallt tryggð með fyrsta veðrétti í hlutaðeigandi íbúð en skv. 1. mgr. 36. gr. er eingöngu gert að skilyrði að lánin skuli tryggð með veði í hlutaðeigandi íbúð. Þá er einnig lagt til að fellt verði á brott það skilyrði að lánin skuli vera að fullu verðtryggð og höfuðstóll þeirra miðist við vísitölu neysluverðs ásamt ákvæði 2. málsl. 3. mgr. um að lánin endurgreiðist að fullu með jöfnum greiðslum vaxta og afborgana að viðbættum verðbótum á lánstímanum. Þá er gert ráð fyrir að lán til leiguíbúða geti líkt og önnur lán verið verðtryggð eða óverðtryggð og vextir af þeim lánum geti verið fastir eða breytilegir. Þessar breytingar eru í samræmi við 19. gr. laganna sem kveður á um að Íbúðalánasjóði sé heimilt að gefa út óverðtryggða skuldabréfaflokka vegna lána til einstaklinga.
Um 16. gr.
Með frumvarpi þessu eru lagðar til ákveðnar breytingar á lánum Íbúðalánasjóðs til sveitarfélaga, félaga og félagasamtaka sem ekki eru rekin í hagnaðarskyni og hafa það sem langtímamarkmið að byggja, eiga og hafa umsjón með rekstri leiguhúsnæðis, lán til byggingar eða kaupa á leiguhúsnæði. Íbúðalánasjóður hefur annars vegar veitt lán til leigufélaga sem bjóða félagslegar leiguíbúðir og hins vegar til almennra leigufélaga en lánin hafa verið veitt á grundvelli reglugerðar nr. 57/2009, um lánaflokka Íbúðalánasjóðs. Breytingar þær sem lagðar eru til í frumvarpi þessu miða að því að VIII. kafli laganna um lán til leigufélaga taki bæði til almennra leigufélaga og félaga sem bjóða félagslegar leiguíbúðir. Er því gert ráð fyrir að ekki verði gerður greinarmunur á þessum félögum að öðru leyti en því að Íbúðalánasjóði verði heimilt að bjóða sérstök vaxtakjör til leigufélaga sem bjóða félagslegar íbúðir sem eingöngu eru ætlaðar tilgreindum hópi leigjenda sem eru undir ákveðnum tekju- og eignamörkum. Er þar um að ræða félagslegar leiguíbúðir. Í framkvæmd hefur Íbúðalánasjóður veitt sérstök vaxtakjör til leigufélaga sem bjóða félagslegar íbúðir á grundvelli samkomulags við ríkisstjórn Íslands á grundvelli fjárlaga hvers árs. Því er lagt til í a-lið ákvæðisins að kveðið verði á um þessa framkvæmd í 1. mgr. 37. gr. laganna en um leið fellt úr gildi að um rétt til leiguhúsnæðis fari eftir félagslegum aðstæðum umsækjanda. Verði frumvarp þetta að lögum mun munurinn á lánum til almennra og félagslegra leiguíbúða þar af leiðandi eingöngu felast í því að Íbúðalánasjóði verði heimilt að veita sveitarfélögum, félögum og félagasamtökum sérstök vaxtakjör vegna lána til leiguíbúða sem eingöngu eru ætlaðar tilgreindum hópi leigjenda sem eru undir ákveðnum tekju- og eignamörkum.
Enn fremur er lagt til að 3. mgr. 37. gr. laganna falli brott. Í ákvæðinu er mælt fyrir um að aðilum, sem byggja eða kaupa leiguíbúðir, sé heimilt að selja leigutaka, sem uppfyllir skilyrði 1. mgr. 37. gr. laganna, eignarhlut í íbúð með þeim kvöðum að eignarhluti kaupanda standi óhreyfður í íbúðinni meðan hann hefur afnot af henni en greiðist síðan með fullum verðbótum samkvæmt vísitölu neysluverðs, án vaxta. Í ljósi annarra breytinga sem lagðar eru til í frumvarpi þessu sem felast meðal annars í því að breyta skilyrðum vegna lánveitinga til almennra leigufélaga þykir eðlilegt að ákvæðið sé fellt brott. Verður ekki talið að heimild leigufélaga til að selja leigutaka hina leigðu íbúð samræmist því markmiði leigufélaga að eiga og hafa umsjón með rekstri leiguhúsnæðis til lengri tíma. Þá verður að telja að slík heimild gangi gegn því langtímamarkmiði að tryggja framboð af leiguhúsnæði á viðráðanlegu verði.
Um 17. gr.
Takmarkaðar upplýsingar eru til um íslenskan leigumarkað. Þær er helst að finna hjá sveitarfélögum, Jöfnunarsjóði sveitarfélaga vegna útgreiðslu húsaleigubóta og í lífskjarakönnun Hagstofunnar. Ekki njóta allir leigjendur réttar til húsaleigubóta og þar af leiðandi gefa upplýsingar frá Jöfnunarsjóði sveitarfélaga takmarkaða mynd af þróun húsaleigu almennt á leigumarkaði. Uppbygging leigumarkaðar á Íslandi er hluti af húsnæðisstefnu ríkisstjórnarinnar enda talið mikilvægt að veita fólki aukinn fjölbreytileika á framboði á húsnæði. Í því sambandi er mikilvægt að unnt sé að fylgjast með þróun leigumarkaðar og þá ekki síst þróun þeirra leigufélaga sem Íbúðalánasjóður lánar til. Í ákvæði þessu er því lagt til að sveitarfélög, félög og félagasamtök sem fengið hafa lán hjá Íbúðalánasjóði skv. 33. gr. laganna skuli láta Íbúðalánasjóði í té þinglýsta leigusamninga vegna leigu á þeim íbúðum sem lán sjóðsins hvíla á. Verður að telja eðlilegt að slík félög þinglýsi þeim samningum sem gerðir eru um leigu á umræddu húsnæði. Líkt og fram kemur í athugasemdum við 15. gr. frumvarps þessa er þannig gert ráð fyrir að eitt af skilyrðum fyrir veitingu lána til leigufélaga hjá Íbúðalánasjóði verði að lántaki á grundvelli 33. gr. laganna láti Íbúðalánasjóði í té alla þinglýsta leigusamninga. Tilgangur þessa er aðallega sá að unnt sé að hafa eftirlit með leigufélögum og jafnframt til þess að fylgjast með þróun leigumarkaðar, þar á meðal leiguverðs. Þykir það einkum þýðingarmikið í ljósi tilgangs þeirra lána sem Íbúðalánasjóði er heimilt að veita á grundvelli 33. gr. sem er að veita almenningi kost á að leigja húsnæði á viðráðanlegum kjörum.
Um 18. gr.
Lagt er til að þrátt fyrir þá meginreglu, í 3. mgr. 19. gr. laganna ef frumvarp þetta verður að lögum, um að Íbúðalánasjóði sé óheimilt að veita lán skv. 1. tölul. 15. gr. laganna þegar hámarksfjárhæð ÍLS-veðbréfa nemur minna en 40% af fasteignamati íbúðarhúsnæðis, sé heimilt við sölu eignarinnar að yfirtaka ÍLS-veðbréf sem er áhvílandi á fasteign sem að fasteignamati er metin verðmætari en 50 millj. kr. Þannig er dregið úr áhrifum þessara breytinga á hugsanleg viðskipti með þessar eignir en ákveðið hagræði getur falist í því fyrir kaupendur að yfirtaka þegar áhvílandi lán á fasteign sem keypt er. Verði frumvarp þetta að lögum mun ákvæðið smám saman heyra sögunni til þegar lán sem sjóðurinn veitti vegna svo verðmætra fasteigna verða greidd upp.
Um 19. gr.
Ákvæðið þarfnast ekki skýringa.
Fylgiskjal.
Fjármálaráðuneyti,
fjárlagaskrifstofa:
Umsögn um frumvarp til laga um breytingu á lögum nr. 44/1998, um húsnæðismál,
með síðari breytingum (EES-reglur o.fl.).
Í fyrsta lagi eru lagðar til breytingar á starfsemi Íbúðalánasjóðs, svo sem skipan stjórnar sjóðsins, hæfisskilyrði stjórnarmanna og forstjóra og einnig þátttöku stjórnarmanna í meðferð mála. Með þessu er verið að aðlaga lög og reglur sjóðsins að sambærilegum ákvæðum í lögum um fjármálafyrirtæki en hluti af þessum ákvæðum er nú þegar kominn til framkvæmda í starfsemi sjóðsins, t.d. hvað varðar meðferð einstakra mála í stjórn Íbúðalánasjóðs. Einnig er lagt til að Íbúðalánasjóður efli starfrækslu eftirlitskerfis síns með áhættu, fái aðila til að annast innri endurskoðun á starfsemi sjóðsins og breyti verkferlum sínum og áhættustýringu. Áætlað er að rekstrarkostnaður sjóðsins muni aukast um 30 m.kr. á ári vegna þessa en auk þess er áætlað að sjóðurinn muni þurfi að bæta upplýsingakerfi sín og er áætlaðað einskiptis kostnaður vegna þeirra breytinga nemi um 30–40 m.kr. Þar sem sjóðurinn er sjálfstæð stofnun í eigu ríkisins og fellur undir C-hluta ríkissjóðs leiðir útgjaldaaukning í innri vexti hans ekki til aukinna útgjalda fyrir A-hluta nema til komi veruleg aukning í útgjöldum. Starfsemi sjóðsins er fjármögnuð með vaxtamun sjóðsins, þ.e. mismun á fjármögnunarkjörum og útlánsvöxtum, og er hluti vaxtamunarins í formi rekstrarálags sem ætlað er að standa undir rekstri sjóðsins. Gert er ráð fyrir að vaxtaálagið muni standi undir þessum auknu útgjöldum.
Í öðru lagi er kveðið á um aukið eftirlit með starfsemi Íbúðalánasjóðs einkum varðandi innri endurskoðun, eftirlitskerfi með áhættu og gerð ársreikninga. Í núverandi lögum er kveðið á um að Fjármálaeftirlitið hafi eftirlit með sjóðnum og að starfsemi hans sé í samræmi við ákvæði laga um húsnæðismál og reglugerða settra samkvæmt þeim. Með frumvarpinu er ætlunin að skerpa á núverandi eftirlitshlutverki en einnig er áformað að auka eftirlitið svo sem hvað varðar staðfestingu á starfsreglum stjórnar sjóðsins, mat á hæfi forstjóra og stjórnarmanna, yfirferð á skýrslu innri endurskoðanda og staðfestingu á reglum um fjárhagslegt sjálfstæði stjórnarmanna og forstjóra sjóðsins auk reglna stjórnar um þátttöku forstjóra í atvinnurekstri. Gert er ráð fyrir að þetta aukna umfang kalli á fjölgun stöðugilda Fjármálaeftirlitsins sem nemur um 1,5 eða sem nemur um 22 m.kr. árlega. Þessum auknu útgjöldum verður mætt með jafnmikilli hækkun markaðra tekna til Fjármálaeftirlitsins af eftirlitsgjaldi sem innheimt er af eftirlitsskyldum aðilum til að standa undir rekstri eftirlitsins.
Í þriðja lagi er kveðið á um að eitt af verkefnum Íbúðalánasjóðs verði að eiga og reka leigufélag með íbúðarhúsnæði sem Íbúðalánasjóður hefur yfirtekið á nauðungaruppboði samkvæmt nánari ákvæðum í reglugerð sem ráðherra setur. Í greinargerð frumvarpsins er gert ráð fyrir að slíkt leigufélag verði aðskilið hefðbundnum rekstri sjóðsins enda sé það ekki í samræmi við hlutverk sjóðsins að eiga og leigja út íbúðir. Í kjölfar efnahagshrunsins hefur sjóðurinn á undanförnum missirum leyst til sín umtalsvert magn af fasteignum og var staðan í febrúarmánuði 2012 sú að sjóðurinn átti 1.751 fasteign og var bókfært virði þeirra eigna um 22,5 mia.kr. miðað við virði þeirra í árslok 2011. Rúmlega 700 eignir eru nú í útleigu og eru það í langflestum tilvikum fyrrverandi eigendur sem leigja eignirnar af sjóðnum. Þær rúmlega 1.000 eignir sem eftir standa eru margar hverjar auðar, ófullgerðar eða mál þeirra einstaklinga sem að baki standa eru ennþá í vinnslu þar sem meðal annars er unnið að leigusamningum. Mörg álitaefni eru uppi um hvort sjóðurinn eigi að reka leigufélag en vakin er athygli á því að það kann ekki að vera heppilegt fyrirkomulag að sjóðurinn stofni og reki leigufélag í samkeppni við leigufélög sem hann hefur veitt lán til. Ætla má að sjóðurinn reyni að selja leigufélagið eins fljótt og auðið er en velta má því upp hvort það muni reynast sjóðnum erfitt í ljósi þess að eignasafn hans dreifist mjög víða um landið.
Í fjórða lagi eru gerðar breytingar er lúta að lánveitingum Íbúðalánasjóðs. Lagt er til að lánveitingar sjóðsins til endurbóta, byggingar eða kaupa á íbúðarhúsnæði verði takmarkaðar við almenn lán til einstaklinga og eru þær breytingar til að koma til móts við athugasemdir Eftirlitsstofnunar EFTA um að lánastarfsemi til fyrirtækja svo sem byggingaverktaka hafi ekki samræmst hlutverki hans. Gera má ráð fyrir að sú takmörkun hafi lítil áhrif á lánveitingar sjóðsins þar sem lánveitingar til slíkra aðila hafa verið óverulegar undanfarin tvö ár. Einnig er lögð til sú breyting að almenn lánveiting Íbúðalánasjóðs geti numið allt að 80% af matsverði íbúðar í stað 90% áður. Samkvæmt núgildandi reglugerð um lánshlutfall og fjárhæð ÍLS-veðbréfa nr. 540/2006 er miðað við 80% lánshlutfall og hefur það fyrirkomulag verið við lýði frá árinu 2007. Þessi breyting mun því að svo stöddu ekki hafa áhrif á lánveitingar sjóðsins en það tekur þó fyrir möguleika ráðherra á að auka lánshlutfall sjóðsins í reglugerð frá því sem nú er.
Í fimmta lagi er kveðið á um breytingar á almennum lánum til einstaklinga á þann veg að Íbúðalánasjóði verði óheimilt að veita lán til kaupa á íbúðarhúsnæði þegar hámarksfjárhæð ÍLS-veðbréfa er lægri en 40% af fasteignamati íbúðarhúsnæðis. Enn fremur er kveðið á um að ráðherra skuli á tveggja ára fresti meta hvort þörf sé á breyta hlutfallinu með reglugerð en til þess mun þurfa samþykki ríkisstjórnar. Verði frumvarpið lögfest mun sjóðurinn ekki heimila lánveitingar á eignum þar sem fasteignamat er umfram 50 m.kr. Með því er komið til móts við athugasemdir um starfsemi sjóðsins að því leyti að lánveitingar til kaupa á mjög verðmætu húsnæði rúmist ekki innan félagslegra markmiða sjóðsins. Í þessu samhengi er vakin athygli á því að ósamræmi kann að vera í því að miða almennar lánveitingar til einstaklinga við matsverð íbúðarhúsnæðis, þ.e. kaupverð í kaupsamningum eða byggingarkostnað, og hins vegar við fasteignamat þegar takmarka á lánveitingu í tengslum við hámarkslánsfjárhæð sjóðsins. Fæst ekki annað séð en að með því að miða takmörkunina við fasteignamat í stað matsverð sé verið að draga úr áhrifum ákvæðisins þar sem að óbreyttu er gert ráð fyrir að um 96% af íbúðarhúsnæði í landinu falli undir skilyrði ákvæðisins. Ef miðað væri við markaðsverð, sem er alla jafna hærra en fasteignamat, yrðu auknar takmarkanir á lánveitingum sjóðsins.
Í sjötta lagi eru lagðar til breytingar á lánveitingum vegna leiguíbúða. Gert er ráð fyrir að lánveitingar til byggingar eða kaupa á leiguíbúðum til sveitarfélaga, félaga og félagasamtaka verði takmarkaðar við það að félögin séu ekki rekin í hagnaðarskyni og að þessir aðilar hafi það sem langtímamarkmið að byggja, eiga og hafa umsjón með rekstri leiguhúsnæðis. Er hér gerð sú breyting frá því sem nú gildir að félög skulu ekki rekin í hagnaðarskyni og að félögin séu með langtímamarkmið í fyrirrúmi. Er þetta talið samræmast ríkisaðstoðarreglum Eftirlitsstofnunar EFTA þar sem slíkt geti náð því markmiði að auka framboð af leiguhúsnæði á viðráðanlegum kjörum. Er hér enn fremur verið að færa almennar lánveitingar vegna leiguíbúða og félagslegar lánveitingar í einn flokk. Gert er ráð fyrir að ráðherra muni með reglugerð setja frekari skilyrði um lánveitingar til leiguíbúða, svo sem lágmarksfjölda íbúða sem lánað er til, gerð íbúða, stærðir þeirra og viðmið um ákvörðun leigufjárhæðar. Gert er ráð fyrir að lánskjör til þessara lánveitinga verði að mestu óbreytt en þó verði heimilt að lána óverðtryggð lán til viðkomandi félaga. Er meðal annars kveðið á að lán geti numið allt að 90% af matsverði eigna, þ.e. byggingarkostnaði eða kaupverði íbúðar, en þó aldrei meira en 90% af þeim kostnaðargrundvelli af lánveitingu sem stjórn Íbúðalánasjóðs hefur samþykkt auk þess sem lánveitingar geta verið til allt að 50 ára. Hér er rétt að vekja athygli á því að hér er einungis gerð krafa um 10% eigið fé en eitt af þeim vandamálum sem hafa komið upp vegna leiguíbúðalána Íbúðalánasjóðs er að eigið fé þeirra félaga var of lítið sem hefur meðal annars átt þátt í rekstrarvanda margra þeirra félaga sem hafa fengið lánveitingar frá sjóðnum. Er líklegt að þegar upp verður staðið muni sjóðurinn tapa umtalsverðum fjárhæðum á slíkum lánveitingum og hefði því verið talið heppilegra að gera aukna kröfu um eigið fé til þessara félaga.
Gera má ráð fyrir að þessar breytingar á lánastarfsemi Íbúðalánasjóðs, þ.e. að takmarka lánveitingar til leigufélaga sem ekki eru rekin í hagnaðarskyni, muni draga að mjög miklu leyti úr lánveitingum sjóðsins til leiguíbúða. Á sl. fimm árum hefur sjóðurinn veitt um 32 mia.kr. í almenn leiguíbúðarlán og má telja að þær lánveitingar séu að miklu leyti til aðila sem ekki munu fá lánveitingar verði frumvarpið að lögum.
Í sjöunda lagi er kveðið á um heimilt verði að veita sveitarfélögum, félögum og félagasamtökum sérstök vaxtakjör að fengnu samþykki ríkisstjórnarinnar vegna lána til leiguíbúða samkvæmt skilyrðum sem tilgreind eru í reglugerð. Við núverandi fyrirkomulag veitir Íbúðalánasjóður lán til félagslegra leiguíbúða á 3,5% vöxtum á grundvelli samkomulags fjármálaráðherra og félagsmálaráðherra sem er upphaflega frá árinu 2001. Hafa fjárheimildir verið veittar til niðurgreiðslu á þessum lánum í fjárlögum á hverju ári og er í fjárlögum ársins 2012 gert ráð fyrir 118 m.kr. vegna slíkra lánveitinga. Hér er vakin athygli á því að í frumvarpstextanum er einungis kveðið á um að vaxtakjörin skuli vera háð samþykki ríkisstjórnarinnar. Fjárveitingarvaldið er hins vegar í höndum Alþingis og því þykir eðlilegt að kveðið væri á um það í frumvarpinu að sá styrkur sem veittur er til niðurgreiðslu vaxta sé háður samþykki um fjárveitingu í fjárlögum hvers árs. Á undanförnum fimm árum hefur sjóðurinn veitt um 17 mia.kr. til félagslegra leiguíbúða á 3,5% vöxtum en þó hefur dregið umtalsvert úr þeim lánveitingum og námu þær einungis um 137 m.kr. á síðasta ári. Óvíst er hversu mikið sjóðurinn muni lána úr lánaflokki sem yrði styrktur með þessum hætti en þeir aðilar sem einkum hafa verið að sækja í hann t.d. sveitarfélög, hafa haldið að sér höndum undanfarin missiri meðal annars í ljósi erfiðrar skuldastöðu.
Verði frumvarpið lögfest í núverandi mynd mun það leiða til aukinna útgjalda fyrir ríkissjóð sem nema um 22 m.kr. vegna aukinna verkefna Fjármálaeftirlitsins. Er gert ráð fyrir að þeim útgjöldum verði mætt með mörkuðum tekjum af eftirlitsgjaldi sem eftirlitsskyldum aðilum ber að greiða á ári hverju. Ekki er gert ráð fyrir að aukning útgjalda í innri rekstri Íbúðalánasjóðs muni hafa áhrif á útgjöld ríkissjóðs heldur muni rekstrarálag sjóðsins mæta þeim útgjöldum. Gert er ráð fyrir að lánveitingar til einstaklinga verði að mestu óbreyttar verði frumvarpið lögfest í núverandi mynd en gera má ráð fyrir því að umfang lánveitinga vegna leiguíbúða muni dragast saman í ljósi þeirra takmarkana sem gerðar eru í frumvarpinu.
