húsaleigulög.
Virðulegi forseti. Ég mæli hér fyrir frumvarpi til laga um breytingu á húsaleigulögum nr. 36/1994. Frumvarpið er unnið á grundvelli tillagna starfshóps um endurskoðun húsaleigulaga sem skipaður var í júní 2022. Hlutverk starfshópsins var að koma með tillögur um að bæta réttarstöðu og húsnæðisöryggi leigjenda í samræmi við stjórnarsáttmála ríkisstjórnarinnar. Þar skyldi m.a. horft til tillagna átakshóps um aukið framboð á íbúðum og aðrar aðgerðir til þess að bæta stöðu á húsnæðismarkaði sem var skilað í janúar 2019, tengdist lífskjarasamningunum. Við vinnu starfshópsins var m.a. horft til löggjafar nágrannaríkjanna með tilliti til þess að auka húsnæðisöryggi og hvetja til langtímaleigusamninga. Þá var einnig tekið til skoðunar hvernig stuðla mætti að auknum fyrirsjáanleika um breytingar á leigufjárhæð, bæði á samningstíma sem og við endurnýjun eða framlengingu leigusamnings og hvernig mætti koma í veg fyrir að samningar yrðu gerðir til skamms tíma í því skyni að hækka leigufjárhæð umfram það sem sanngjarnt og eðlilegt gæti talist við endurnýjun leigusamnings.
Frumvarp það sem hér er mælt fyrir byggir á tillögum starfshópsins. Húsaleigulögin tryggja leigjendum ákveðin lágmarksréttindi við leigu íbúðarhúsnæðis en skortur á framboði leiguhúsnæðis og þar með veik samningsstaða gerir leigjendum oft erfitt um vik að standa á rétti sínum samkvæmt lögunum. Því er mikilvægt að samhliða þessum breytingum verði jafnframt horft til aðgerða til þess að auka framboð á leiguhúsnæði, sem er kannski okkar stærsta áskorun, eins og sá sem hér stendur vinnur að með samkomulagi við sveitarfélög um að skaffa byggingarhæfar lóðir. Þá er kveðið á um í þingsályktunartillögu um húsnæðisstefnu, sem hefur verið hér í þinglegri meðferð síðan í haust, 43 aðgerðir með áherslu á fjölbreytt framboð, aukið húsnæðisöryggi, skilvirka stjórnsýslu svo dæmi séu nefnd. Sveitarfélögin verða einnig að koma með í þessa vegferð og bjóða byggingarhæfar lóðir á hagkvæmu verði. Húsnæðismál snúast nefnilega um heimili fólks, að fólk hafi aðgengi að góðu og öruggi húsnæði til þess að skapa efnahagslegan stöðugleika, sækja félagslegan jöfnuð og búa til öflug atvinnusóknarsvæði. Þar er heimilið miðjan og öryggið.
En aftur að þessu frumvarpi. Í fyrsta lagi eru lagðar til breytingar sem hafa það að markmiði að auka réttarvernd og húsnæðisöryggi leigjenda með því að stuðla að aukinni langtímaleigu og fyrirsjáanleika um breytingar á leigufjárhæð jafnt á gildistíma samnings sem og við framlagningu eða endurnýjun leigusamnings. Lagt er til grundvallar að aðilum leigusamnings verði áfram heimilt, og það er í raun og veru grundvöllurinn, að samningsfrelsi gildi á þessum markaði, að semja um að leigufjárhæð taki reglubundnum breytingum á samningstíma og þá hvenær og hvernig hún skuli breytast.
Í frumvarpi þessu er þó lagt til að ekki verði heimilt að semja um reglubundnar breytingar á leigufjárhæð á samningstíma þegar um er að ræða samninga sem gerðir eru til 12 mánaða eða skemmri tíma. Með því verði stuðlað að auknum fyrirsjáanleika um leigufjárhæð í styttri samningum og að því að samningsaðilar geri í auknum mæli ótímabundna leigusamninga eða samninga til lengri tíma þar sem menn munu þá koma fyrir reglubundnum hækkunum eftir aðstæðum.
Enn fremur er lagt til þegar um er að ræða samninga sem gerðir eru til lengri tíma verði samningsaðilum veitt heimild til að fara fram á breytingu leigufjárhæðar vegna breyttra forsendna á samningstímanum sem kalla á endurskoðun hennar. Getur það verið vegna verulegrar hækkunar rekstrarkostnaðar, aðlögunar leigu að markaðsleigu og hækkun leigu hjá óhagnaðardrifnu leigufélagi til samræmis við sambærilegar eignir í eigu félagsins svo dæmi séu tekin. Þessar heimildir eru nauðsynleg forsenda þess að samningsaðilar velji í auknum mæli að gera ótímabundna samninga eða lengri tímabundna samninga en gert er ráð fyrir að 12 mánuðir þurfi að líða að lágmarki frá gildistöku leigusamnings þar til unnt er að fara fram á breytingu leigufjárhæðarinnar. Þá eru lagðar til breytingar til að skýra betur reglur varðandi ákvörðun leigu við endurnýjun eða framlengingu leigusamnings.
Í öðru lagi er í frumvarpinu lagt til að kveðið verði á um almenna skráningaskyldu leigusamninga í leiguskrá. Sama tillaga var lögð fyrir Alþingi á 153. löggjafarþingi en niðurstaðan varð sú að skráningarskyldan var einungis látin ná til leigusala sem hafa atvinnu af útleigu íbúðarhúsnæðis. Var skylda þess efnis lögfest með lögum nr. 121/2022 og tók hún gildi 1. janúar 2023 eða fyrir rúmu ári síðan. Samhliða því var skráning leigusamnings í leiguskrána gerð að skilyrði þess að hægt væri að sækja um húsnæðisbætur í stað þinglýsingar leigusamnings eins og áður gilti. Skráning leigusamninga í leiguskrána hefur heilt yfir gefist vel, þó að hún taki aðeins til hluta leigusamninga. Þar er hægt að nálgast svo til rauntímaupplýsingar um gildandi leigusamninga sem eru skráðir og hver raunleiga á grundvelli þeirra er.
Það hefur sýnt sig að gæði þeirra upplýsinga og gagna sem liggja fyrir varðandi leigumarkaðinn og húsnæðiskostnað leigjenda hafa batnað umtalsvert frá því sem áður var þegar upplýsingarnar byggðust á þinglýstum samningum. Þau gögn sem þar fengust sýndu nefnilega aðeins leigu við upphaf leigutíma og talsverður misbrestur á að nýrri samningum væri þinglýst og sérstaklega þeim eldri aflýst. Nú hefur HMS hafið útgáfu vísitölu leiguverðs sem byggir á þessum skráðu leigusamningum um hefðbundnar íbúðir sem eru í eigu einstaklinga og fyrirtækja sem rekin eru í hagnaðarskyni og byggir á upplýsingum um virka samninga og raunfjárhæð leigu. Það er hins vegar svo að aðeins eru um 10.000 leigusamningar skráðir í leiguskrá HMS en talið er að um 34.000 heimili séu á leigumarkaði, sem sagt nokkuð innan við einn þriðji hluti samninga er skráður í leiguskrána en yfir tveir þriðju hlutar eru utan og þar af leiðandi taka ekki þátt í að gefa upplýsingar um leigumarkaðinn í heild sinni. Það er þannig ljóst að þessi stóri hluti er svo til ósýnilegur í þeim gögnum sem þar er að finna.
Má þar helst nefna þá leigjendur sem ekki eiga rétt til húsnæðisbóta og leigja af einstaklingum sem ekki leigja út húsnæði í atvinnuskyni. Því er í frumvarpi þessu lagt til, eftir vinnu starfshópsins, að skylt verði að skrá alla leigusamninga og breytingar á leigufjárhæð á gildistíma samnings í leiguskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar auk skyldu til afskráningar samninga að leigutíma loknum. Markmiðið með skráningunni er að tryggja áreiðanlegar og heildstæðar upplýsingar um leigumarkaðinn, ekki síst um markaðsleigu húsnæðis sem er meginviðmið sanngjarnrar og eðlilegrar leigufjárhæðar samkvæmt húsaleigulögum. Þannig nái skráningarskyldan framvegis til allra leigusala vegna samninga um leigu íbúðarhúsnæðis eða annars húsnæðis sem ætlað er til íbúðar, en ekki eingöngu til leigusala sem hafa atvinnu af útleigu íbúðarhúsnæðis.
Umræðan í þinginu þegar aðrir voru felldir út var á þá leið að það væri hægt að fara aðrar leiðir, það væri hægt að nýta gögn frá Skattinum, það væri hægt að nýta gögn frá Hagstofunni. Í ljós hefur komið, og það var niðurstaða þessa starfshóps, að það er ekki hægt og þess vegna er lagt til að fara aftur í upphaflegt frumvarp og óska eftir meðferð þingsins á þessu máli.
Sektarheimildir HMS vegna brota á þeim skyldum nái með sama hætti til allra leigusala sem leigja út umrætt húsnæði. Lagt er til að skráningarskylda nái ekki til leigu annars húsnæðis en þess sem leigt er til íbúðar, svo sem atvinnuhúsnæðis. Lögð er áhersla á að við framsetningu upplýsinga um markaðsleigu úr leiguskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar verði þess gætt að leigusamningar um félagslegt húsnæði og leigusamningar á milli tengdra aðila valdi ekki skekkju við útreikning markaðsleigu.
Í þriðja lagi eru í frumvarpinu lagðar til breytingar til þess að stuðla að langtímaleigu, m.a. með því að styrkja ákvæði um forgangsrétt leigjenda til áframhaldandi leigu húsnæðis. Þannig er lagt til að það sé lagt á herðar leigusala að kanna hvort leigjandi hyggist nýta sér forgangsrétt sinn í stað þess að leigjandi þurfi að tilkynna leigusala ekki síður en þremur mánum fyrir lok leigutíma að hann hyggist nýta forgangsrétt sinn, eins og gert er ráð fyrir í núgildandi lögum. Hér tel ég að um mikilvæga breytingu sé að ræða sem snýr að húsnæðisöryggi fólks.
Þá er einnig lagt til að ástæður uppsagnar ótímabundins leigusamnings verði tilgreindar í lögunum og að um sömu tilvik verði að ræða og girða fyrir forgangsrétt leigjenda með tímabundinn samning. Má þar sem dæmi nefna ef leigusali býr í sama húsi, íbúð er leigð út með húsgögnum, leigusali ætlar að ráðstafa húsnæðinu til skyldmenna eða ef selja á húsnæðið á næstu sex mánuðum. Ekki er gert ráð fyrir að um tæmandi talningu verði að ræða heldur lagt til grundvallar að þar sem upptalningu sleppir sé uppsögn ótímabundins samnings heimil ef sanngjarnt mat á hagsmunum beggja aðila og aðstæðum öllum réttlætir uppsögn.
Loks er lagt til grundvallar að kærunefnd húsamála verði efld til að tryggja aðilum leigusamnings öflugt og skilvirkt réttarúrræði til úrlausnar á ágreiningi sem upp kann að koma í lögskiptum þeirra. Lagt er til að kveðið verði á um flýtimeðferð mála sem varða ágreining um leigufjárhæð þannig að úrskurður um leiguverð liggi fyrir innan tveggja mánaða. Þá liggur fyrir að stórir hópar leigjenda hér á landi hafa íslensku ekki sem móðurmál og er leigumarkaðurinn oftast fyrsta stopp einstaklinga og fjölskyldna sem setjast hér að. Þessi hópur stendur oft höllum fæti í samskiptum við leigusala og á erfiðara um vik að leita réttar síns vegna skorts á kunnáttu í íslensku. Er því lagt til að kærunefndin taki framvegis einnig við kærum á enskri tungu. Þá verði ráðist í fræðsluátak um réttindi á leigumarkaði og aðilum leigusamninga tryggð áframhaldandi lögfræðiráðgjöf um réttindi sín og skyldur þeim að kostnaðarlausu.
Virðulegi forseti. Ég tel að tillögur þær sem koma fram í frumvarpi þessu um breytingar á húsaleigulögum séu þarfar og verði þær samþykktar munu þær auka réttarvernd og húsnæðisöryggi leigjenda. Það er þó ljóst að mikilvægt er að gæta að jafnvægis milli réttarstöðu leigjenda og leigusala til þess að draga ekki úr framboði með of íþyngjandi kröfum. Þá er mikilvægt að skýra betur reglur um með hvaða hætti leiguverð geti breyst á samningstímanum til þess að auka fyrirsjáanleika fyrir alla aðila. Góðar upplýsingar um leigumarkaðinn og samsetningu hans, fjölda leigusamninga, þróun leiguverðs og tímalengd samninga eru gríðarlegar mikilvægar fyrir stjórnvöld til þess að geta með upplýstum hætti brugðist við þeim áskorunum sem leigjendur og leigusalar standa frammi fyrir og til þess að átta sig á hvernig best er hægt að styðja við virkan leigumarkað til hagsbóta fyrir alla aðila. Þá eru fyrrnefndar upplýsingar ekki síður mikilvægar fyrir báða aðila leigusamninga til þess að átta sig á þróun leiguverðs á markaði m.a. í ljósi þeirra breytinga sem lagðar eru til í frumvarpi þessu og miða að því að hægt verði að breyta leigufjárhæð til þess að aðlaga leiguverð að markaðsleigu sambærilegs húsnæði.
Í ljósi alls framangreinds er mjög mikilvægt að lögfesta skyldu til þess að skrá alla leigusamninga um íbúðarhúsnæði til þess að tryggja að stjórnvöld hafi góðar rauntímaupplýsingar til þess að geta stutt við heilbrigðan leigumarkað og stuðla að bættri réttarstöðu aðila leigusamnings á samningstíma.
Virðulegi forseti. Ég hef hér rakið meginefni frumvarpsins. Ég legg til að því verði að lokinni 1. umræðu vísað til hv. velferðarnefndar og 2. umræðu.
