29.01.1980
Sameinað þing: 18. fundur, 102. löggjafarþing.
Sjá dálk 604 í B-deild Alþingistíðinda. (693)

35. mál, kaup og sala á fasteignum

Flm. (Jóhanna Sigurðardóttir):

Herra forseti. Sú þáltill., sem hér er flutt, miðar að því að fela ríkisstj. að láta þegar í stað fara fram endurskoðun á lögum um fasteignasölu, nr. 47/1938, og öðrum þar að lútandi lögum og reglum sem um fasteignaviðskipti gilda og gera þær breytingar sem nauðsynlegar eru til að tryggja betur en nú er réttarstöðu kaupanda og seljanda í fasteignaviðskiptum.

Við slíka endurskoðun skal kveða nánar á en nú er um þá viðskiptahætti sem í fasteignasölu gilda, svo sem skyldur fasteignasalans gagnvart kaupendum og seljendum fasteigna, ábyrgð þá, sem hvílir á sölu- og kaupaðilum í slíkum viðskiptum, svo og um fasteignaviðskipti á byggingarstigi.

Um það er því sérstaklega að ræða, eins og fram kemur í þáltill., að endurskoðun fari fram á þeim lögum sem nú gilda um fasteignasölu, en þau eru frá 11. júní 1938 og hafa litlum breytingum tekið síðan.

Eins og nú er tryggir núv. löggjöf mjög óljóst réttarstöðu kaupenda og seljenda og mjög eru einnig óljósar skyldur fasteignasalans í slíkum viðskiptum. En í fasteignaviðskiptum hefur reynslan sýnt að oft koma upp ýmis ágreiningsatriði sem löggjafinn hefur ekki séð fyrir eða talið ástæðu til að tryggja, en geta skipt sköpum um fjárhag og réttarstöðu margra í eignaskiptum og íbúðarkaupum og reynslan hefur ótvírætt sýnt að nauðsynlegt er að tryggja betur í löggjöf. Endurskoðun hlýtur því að vera nauðsynleg á gildandi lögum með tilliti til þess, hvað fasteignaviðskipti eru orðin snar þáttur í þjóðlífinu og hvað íbúðareigendum hefur farið fjölgandi á undanförnum árum, auk þess sem í ljósi reynslunnar hefur ýmislegt komið fram sem ástæða er til að tryggja nánar í slíkum lögum.

Í þáltill. sjálfri eru tilgreind nokkur atriði sem að mati flm. er nauðsynlegt að tryggja nánar í lögum. Þau atriði, sem þar eru tilgreind, eru ekki tæmandi, en aðeins hreyft nokkrum sem að gagni gætu komið við slíka endurskoðun, — ábendingar sem eiga að tryggja betur en nú er réttarstöðu kaupenda og seljenda í slíkum viðskiptum.

Með endurskoðun laga um fasteignasölu, þar sem m.a. væri tryggð betur en nú er réttarstaða kaupenda og seljenda og færð í lagabúning m.a. þau atriði sem tiltekin eru í þáltill., mætti koma á bættum viðskiptaháttum í fasteignasölu, sem reynslan hefur sýnt að full ástæða er til að tryggja með lagasetningu til að fyrirbyggja óþarfa ágreining og koma í veg fyrir fjárhagslegt tjón sem af slíkum viðskiptum getur skapast. Það segir síg sjálft, að um er að ræða gífurlegar fjárhæðir í slíkum viðskiptum og oftast aleigu fólks, þannig að mikilvægi fullkominnar og mjög nákvæmrar lagasetningar um slík viðskipti hlýtur að vera ótvírætt, enda hagsmunir margra í húfi að vel sé frá slíkum viðskiptum gengið.

Ekki er að efa að margir fasteignasalar gera sér ljósar skyldur sínar og ábyrgð í slíkum viðskiptum og margir hverjir uppfylla nú þau almennu ákvæði sem hér er lagt til höfð verði hliðsjón af við endurskoðun á lögum um fasteignasölu og öðrum þar að lútandi lögum og reglum sem um fasteignaviðskipti gilda. Engu að síður er það almenn skoðun, að í ljósi fenginnar reynslu beri að herða og gera nákvæmari alla lagasetningu í þessu efni, þannig að öllum, sem í fasteignaviðskiptum eiga, séu ljósir viðskiptahættir og sú ábyrgð sem á þeim hvílir. Nákvæm lagasetning tryggir að undan slíku sé ekki hægt að víkja.

Þó nokkur þeirra atriða, sem bent er á í þáltill., skýri sig sjálf og óþarfi sé að geta þeirra nánar í framsögu, enda sum þeirra einkum nánari útfærsla á þeim reglum sem í gildi eru, koma þó fram í þáltill. nýmæli sem ekki eru í gildandi lögum og vert er að benda sérstaklega á.

Í fyrsta lið er drepið á að fasteignasölum skuli gert skylt að láta liggja frammi nákvæma lýsingu á fasteigninni og ástandi hennar, göllum, ef einhverjir eru, og kvöðum sem eigninni fylgja. Í því skyni er þeim skylt að skrá á stöðluð úttektareyðublöð ástand og lýsingu á fasteigninni, og skulu fasteignasali og seljandi rita nöfn sín á úttektarblöðin til staðfestingar því að lýsingin á eigninni sé í fyllsta samræmi við ástand hennar. slík trygging hefur sýnt sig að geta í mörgum tilfellum verið mjög nauðsynleg, enda hefur oft komið upp ágreiningur í þessu efni í fasteignaviðskiptum sem hægt væri að fyrirbyggja ef slík kvöð fylgdi.

Í öðrum lið er kveðið á um að fasteignasali skuli láta liggja frammi veðbókarvottorð strax og hann fái eignina í sölu, þannig að kaupandi geti kynnt sér það áður en hann gerir bindandi kauptilboð í eignina, en slík veðbókarvottorð liggja að öllu jöfnu ekki frammi fyrr en gengið er frá endanlegum kaupsamningi, — einnig að á ábyrgð fasteignasalans sé að fyrir liggi samþykki þinglýsts eiganda eignarinnar sé seljandi ekki þinglýstur eigandi hennar.

Í þriðja lið er kveðið á um þá ábyrgð fasteignasalans að við gerð kaupsamnings séu tilgreind nákvæmlega öll atriði sem nauðsynleg eru til þess að réttur kaupenda og seljenda sé nægilega tryggður. Mætti hugsa sér að staðlaðan kaupsamning væri skylt að nota í slíkum viðskiptum.

Í liðum 2 og 3 kynni einhver að segja að væri um sjálfsögð atriði að ræða, en engu að síður, hversu sjálfsögð sem þau eru, hefur reynslan sýnt að nauðsynlegt er að tryggja þau betur í lögum til að fyrirbyggja ýmislegan ágreining og fjárhagslegt tjón.

Í fjórða lið eru tilgreindar reglur um auglýsingu fasteigna varðandi nettó- og brúttóstærð eignarinnar, en allur gangur virðist vera á því í fasteignasölu og oft handahófskennt hvaða stærðir eru upp gefnar á eigninni.

Nýlegt dæmi um fasteignaviðskipti á byggingarstigi, þar sem byggingaraðili stóð ekki við gerðan samning við kaupendur, sýnir ljóslega að nauðsynlegt er að tryggja betur en nú er fasteignaviðskipti á byggingarstigi.

Í fimmta lið segir:

„Ef um er að ræða fasteignaviðskipti, sem gerð eru á byggingarstígi eignar, skal kveða nákvæmlega á í kaupsamningi um réttarstöðu kaupanda, ef byggingaraðili stendur ekki við gerðan samning, og þess gætt í hvívetna að réttarstaða kaupanda gagnvart byggingaraðila sé tryggð. — Þau atriði, sem sett eru sem frávik í slíkan samning vegna afhendingardags eignarinnar, skulu tilgreind og byggingaraðila gert að sæta sektum ef dráttur verður á afhendingu innan þess ramma sem kaupsamningur segir til um.

Auk þess skal kveða á um rétt kaupanda til að fá afsal á eigninni þá þegar, ef sannanlegt er að fjárhagsstaða byggingaraðilans sé með þeim hætti að hann hafi ekki staðið við eða sýnt er að hann standi ekki við gerðan samning og kaupandi hins vegar staðið við sinn hluta samnings, þannig að greiðslur hans standi undir verðmæti eignarinnar á því byggingarstigi sem það var eða væri í við slíkar aðstæður.“

Í sjötta lið segir að sölulaun skuli miðast við fasteignamatsverð eignarinnar og hlutföll þeirra ákveðin af því eða við aðrar sambærilegar fastar viðmiðunarreglur sem ekki hafa áhrif á verðmyndun fasteignarinnar. Nauðsynlegt er að sölulaun taki mið af fasteignamatsverði eða öðru sambærilegu til að fyrirbyggja að þáttur sölulauna geti verkað sem hvati í hærra verðlag fasteignasalans á eignum, þar sem þau miðast nú við söluverð eignarinnar.

Herra forseti. Ég tel ekki ástæðu til að hafa frekari orð um þáltill. og óska eftir að henni verði vísað til allshn.