26.11.1986
Efri deild: 15. fundur, 109. löggjafarþing.
Sjá dálk 1160 í B-deild Alþingistíðinda. (1001)

186. mál, Húsnæðisstofnun ríkisins

Flm. (Þórður Skúlason):

Virðulegi forseti. Ég mæli fyrir frv. til l. á þskj. 196 um breytingu á lögum nr. 60, um Húsnæðisstofnun ríkisins, með síðari breytingum. Flm. auk mín eru hv. alþm. Helgi Seljan og Skúli Alexandersson. Þetta frv. gerir ráð fyrir að inn í lög um Húsnæðisstofnun ríkisins komi nýr kafli, V. kafli, um Verðjöfnunarsjóð fasteigna. Frumvarpstextann tel ég raunar óþarft að lesa, enda hafa hv. þingdeildarmenn hann fyrir framan sig, en frvgr. falla að núgildandi lögum og númeraröðin í beinu framhaldi af IV. kafla laganna.

Ástæðurnar fyrir framlagningu þessa frv. eru fyrst og fremst í fyrsta lagi hinn gífurlegi munur sem er á söluverði íbúðarhúsnæðis og kostnaðarverði þess í mörgum sveitarfélögum úti á landi og í öðru lagi óhóflegar verðsveiflur á söluverði íbúðarhúsnæðis á hinum svokallaða frjálsa markaði.

Mikil umræða hefur farið fram um þennan vanda, en fáar eða engar beinar tillögur eða hugmyndir að lausn komið fram. Í málefnum landsbyggðarinnar ríkir nú meiri óvissa og óöryggi en oft áður. Það leiðir til þess að víða úti á landi er fólk nú tregt til að ráðast þar í fjárfestingar með kaupum eða byggingu á íbúðarhúsnæði. Þar er um að ræða mjög breytt viðhorf frá því er var fyrir tiltölulega fáum árum.

Þrátt fyrir verulega eftirspurn og þörf fyrir aukið íbúðarhúsnæði helst verð á nýlegu íbúðarhúsnæði áfram langt fyrir neðan það sem hús og íbúðir kosta þann sem byggir. Jafnvel á stöðum þar sem atvinnuástand er gott og eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði mikil óttast fólk að það geti tapað miklum fjármunum og jafnvel orðið gjaldþrota ef það kaupir eða byggir íbúðarhúsnæði og neyðist svo til að selja aftur á verði er gæti verið miklu lægra en nemur áhvílandi skuldum. Sá mikli vandi blasir því við víða um land að fasteignamarkaðurinn er í algerri sjálfheldu vegna lágs verðs á íbúðarhúsnæði og þess að fáir taka þá áhættu að byggja. Fólk sem af einhverjum ástæðum þarf að selja íbúðir sínar getur ekki selt og er raunar bundið í átthagafjötra vegna þess að það fær ekki viðunandi verð fyrir eignir sínar.

Þó einhverjir kunni að halda að með því að aflétta þeim átthagafjötrum aukist byggðaröskun er það alger misskilningur. Reynslan sýnir að þegar til lengdar lætur halda slíkir átthagafjötrar ekki. Fólk hefur gengið frá óseljanlegum eignum sínum og flutt til annarra staða. Það er auðvitað heldur ekki til framdráttar neinu byggðarlagi að binda fólk í slíka fjötra.

Reynslan sýnir líka að þessi sjálfhelda markaðarins er uppi í byggðarlögum þar sem raunverulega er mikil eftirspurn eftir húsnæði. Lögmál framboðs og eftirspurnar ráða því ekki markaðsverði íbúðarhúsnæðis í mörgum byggðarlögum úti á landi um þessar mundir. Víða um land eru því íbúðaskipti í algeru lágmarki og nær ekkert byggt af nýjum íbúðum þó eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði sé veruleg.

Á bls. 4 í því þskj. er hér er mælt fyrir er fskj. II en þar er fasteignaverð í ýmsum sveitarfélögum borið saman á sjö mismunandi vegu. Þetta yfirlit er unnið af Stefáni Ingólfssyni verkfræðingi hjá Fasteignamati ríkisins í október s.l. Yfirlitið nær til 17 sveitarfélaga og er byggt á upplýsingum úr kaupsamningum er gerðir voru á tímabilinu október 1985 til júní 1986. Allt verð í yfirlitunum var gefið upp í krónum á fermetra. Þessar sjö töflur staðfesta allar þann mikla mun á verði íbúðarhúsnæðis eftir landshlutum sem hér hefur verið gerður að umtalsefni og röðin er í öllum aðalatriðum alltaf hin sama.

Sé fyrsta taflan á bls. 5 skoðuð, en hún er um söluverð íbúðarhúsnæðis eftir sveitarfélögum, og hlutfallstalan 100 er þar sett á söluverð í Reykjavík kemur í ljós að á höfuðborgarsvæðinu er verðið hæst á Seltjarnarnesi, 108, í Reykjavík er það 100, í Garðabæ 99, Kópavogi 98, Mosfellssveit 94 og í Hafnarfirði 90. Verðmunurinn á höfuðborgarsvæðinu er á bilinu 90-108. Séu hins vegar teknir staðir eins og Selfoss, Húsavík, Sandgerði og Akranes kemur í ljós að söluverðið hleypur á hlutfallstölunum 59-63. M.ö.o.: söluverð íbúðarhúsnæðis á Akranesi er um 55% af söluverði sambærilegs húsnæðis á Seltjarnarnesi. Hér er auðvitað um allt of mikinn mun að ræða, sérstaklega ef tillit er tekið til þess að byggingarkostnaður á Akranesi er skv. töflu 4 í fskj. með frv. um 93% af byggingarkostnaði á Seltjarnarnesi.

Ef bornar eru saman tafla 1, um söluverð, og tafla 4, um byggingarkostnað, kemur í ljós að söluverð íbúðar á Seltjarnarnesi er nú tæplega 94% af byggingarkostnaði, en söluverðið á Akranesi er um 55% af byggingarkostnaði.

Því miður ná upplýsingatöflurnar með frv. ekki til nema 17 sveitarfélaga. Töflurnar ná t.d. ekki til neinna sveitarfélaga á Norðurlandi vestra, en ég fullyrði að á því svæði er þetta ástand síst betra en á þeim stöðum sem eru með lægst söluverð í meðfylgjandi töflum. Sennilegast er raunar að ástandið sé jafnvel enn verra í mörgum hinna minni þéttbýlisstaða úti á landi og það jafnvel þótt eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði sé mikil eins og hér hefur verið margsagt.

En víkjum þá lítillega að þróun fasteignaverðsins og miklum verðsveiflum á íbúðarhúsnæði sem ég gat um að væri önnur aðalástæðan fyrir framlagningu þessa frv. um Verðjöfnunarsjóð fasteigna. Til að öðlast glögga yfirsýn yfir þróun þeirra mála er fróðlegt að líta á fskj . I með frv. og mynd á bls. 4 þar sem sýnd er í línuriti þróun söluverðs íbúðarhúsnæðis í höfuðborginni, hérna í Reykjavík, á 20 ára tímabili miðað við fast verðlag vísitölu byggingarkostnaðar. Sveiflurnar eru gífurlegar. Miðað við fast verðlag er verð á íbúðarhúsnæði hér í borg 62,5% hærra á árinu 1984 en á árinu 1969 og það er um 30% hærra á árinu 1984 en á árinu 1980. Á þessu 20 ára tímabili öllu er verðið þó mjög breytilegt og sveiflurnar upp og niður ótrúlega miklar á skömmum tíma.

Sé horft til þess að hér hefur ríkt sú stefna að meginþorri alls íbúðarhúsnæðis í landinu væri einkaeign er hér um að ræða gífurlegt hagsmunamál fyrir allan þorra fólks. Ef um venjulegt launafólk er að ræða er ljóst að það ver drjúgum hluta ævinnar í að eignast þak yfir höfuðið. Tilviljanakenndar sveiflur og verðmunur á íbúðarhúsnæði eftir árum og landsvæðum getur því haft úrslitaáhrif á afkomu fólks eftir því hvenær og hvar það kaupir eða selur húsmæði. Þess vegna verða stjórnvöld að leitast við að hafa stjórn á þessum markaði.

Til að leysa fasteignamarkaðinn úr þessari sjálfheldu eða kreppu er hér lagt til að stofnaður verði Verðjöfnunarsjóður fasteigna. Hann hefði það hlutverk að bjóða hæfilegt verð í fasteignir þegar verðið væri í lágmarki en endurseldi síðan íbúðir þegar verðið hækkaði. Þannig hefði hann það hlutverk með höndum að vinna á móti óeðlilegum verðsveiflum á fasteignamarkaðnum. Fyrst í stað fengi hann þó það hlutverk að vinna á móti þeim óeðlilega mikla mun sem nú er á markaðsverði íbúðarhúsnæðis og raunverulegu kostnaðarverði víða um land.

Talið er að um 4500 íbúðir skipti um eigendur á frjálsum markaði ár hvert og þar af um 1000 íbúðir utan höfuðborgarsvæðisins. Sennilegt má telja að sjóðurinn þyrfti ekki að bjóða í nema 100-200 íbúðir á ári til að endursöluverð íbúða á þéttbýlisstöðum um land allt hækkaði og yrði í viðunandi samræmi við byggingarkostnað húsnæðis og fólk fengi þannig trú á það á nýjan leik að þorandi væri að fjárfesta í íbúðarhúsnæði á landsbyggðinni. Íbúðir sem sjóðurinn þyrfti beinlínis að kaupa til að ná þessum markmiðum sínum yrðu vafalaust miklu færri.

Til að verðjöfnunarsjóðurinn hefði mikil áhrif þyrfti því ekki að veita til hans nema tiltölulega litlu fé í skamman tíma. Með því að kaupa íbúðir þegar söluverð er í lágmarki og tiltrú fólksins minnst fást þær á lægra verði en þær verða endurseldar á síðar. Mismunur á söluverði þegar það er í lágmarki og þegar það er komið í efri mörk er allt upp í,10-30% þó skammur tími, 2-4 ár, líði þar á milli. Íbúðir er sjóðurinn seldi yrðu því seldar á 10-20% hærra verði en þær væru keyptar. Ljóst er því að eigin fé sjóðsins ykist tiltölulega hratt.

T.d. má taka sveitarfélag með 2-3 þús. íbúðum. Í þessu sveitarfélagi má ætla að um 25-50 íbúðir skiptu árlega um eigendur og flestar þeirra gangi kaupum og sölum á frjálsum markaði. Heildarverð þeirra má áætla 60-120 millj. kr. Til þess að hafa áhrif á söluverð fasteigna í sveitarfélaginu þarf tæplega að kaupa fleiri en 4-6 íbúðir. Söluverð þeirra væri þá 9-18 millj. kr. og miðað við 50% útborgun væri bein fjárfesting sjóðsins 5-9 millj. kr. Það er tiltölulega lítið fjármagn miðað við hvað mikið er hér í húfi.

Í 64. gr. er gert ráð fyrir stofnframlagi til sjóðsins, 30 millj. kr., og lánsheimild upp á 200 millj. kr. Með því byrjunarfjármagni er fullvíst að sjóðurinn getur auðveldlega gegnt sínu þýðingarmikla hlutverki. Verðjöfnunarsjóður fasteigna gæti auk þess leitast við að kaupa húseignir með tiltölulega lágri útborgun, t.d. um 50% af söluverði. Hann hefði ýmsa möguleika til að gefa út skuldabréf með sjálfskuldarábyrgð ellegar ríkisábyrgð fyrir eftirstöðvum kaupverðs. Slík skuldabréf gætu nýst seljendum á ýmsan hátt. Skuldabréf með veði í húseign úti á landi reynast hins vegar eigendum harla lítils virði og oft nær óseljanleg á verðbréfamörkuðum og ónothæf í öðrum viðskiptum eins og kunnugt er. Skuldabréf verðjöfnunarsjóðsins yrðu hins vegar mun verðmætari.

Ekki er gert ráð fyrir að verð er sjóðurinn byði í eignir næði nokkurn tíma nema 90% af áætluðu endurstofnverði að teknu tilliti til hæfilegra afskrifta. Verð á húsnæði yrði áfram breytilegt eftir stöðum, en verðmunurinn á milli staða yrði verulega minni. Á þeim stöðum þar sem lágt verð á íbúðarhúsnæði stafar bersýnilega af atvinnuleysi og brottflutningi fólks úr sveitarfélögunum þyrftu önnur úrræði að koma til, einkum aukin atvinnustarfsemi. Forsendur fyrir íhlutun sjóðsins til hækkunar á fasteignaverði eru raunar þær að einhver eftirspurn sé eftir húsnæði á viðkomandi stað, en fyrst og fremst skorti tiltrú kaupenda á að þeir gætu losnað aftur við keypta eign án verulegra skakkafalla.

Þá verður í þessu sambandi að gera þær kröfur til forráðamanna sveitarfélaganna að þeir hagi lóðaúthlutun, byggingu félagslegra íbúða og öðrum aðgerðum, sem áhrif hafa almennt á framboð húsnæðis, þannig að ekki sé stuðlað að offramboði. Ekki er eðlilegt að verðjöfnunarsjóðurinn væri notaður til að kaupa sveitarfélög frá slæmum skipulagsmistökum sem auðveldlega hefði mátt sjá fyrir.

Í 62. gr. frv. er gert ráð fyrir að eitt hlutverk sjóðsins sé að auka framboð á leiguhúsnæði. Því hlutverki yrði sinnt á þann hátt að íbúðir í eigu sjóðsins yrðu leigðar út á verði er nægði fyrir kostnaði og viðhaldi en samkvæmt nýlegum upplýsingum er mikill skortur á leiguhúsnæði víða um land. Gert er ráð fyrir að sjóðurinn eignist allt að 1% íbúða í landinu öllu, en það munu vera um 500-600 íbúðir.

Í 63. gr. er gert ráð fyrir að stjórn Húsnæðisstofnunar ríkisins fari með stjórn sjóðsins og framkvæmdastjóri þeirrar stofnunar veiti honum forstöðu. Flm. benda þó á að eðlilegt hefði verið að sveitarfélögin hefðu haft á hendi það hlutverk sem sjóðnum er ætlað í frv. þessu. Raunar á það við um húsnæðismálin í heild sinni sem eru staðbundin verkefni sem auðvelt er fyrir staðbundin stjórnvöld að fást við og leysa. Erlendis munu sveitarfélögin t.d. gegna miklu þýðingarmeira hlutverki í sambandi við húsnæðismál en hér. Á hitt ber þó að líta að sveitarfélög hér á landi eru mörg og smá og hafa yfir mjög takmörkuðu fjármagni að ráða.

Verðjöfnunarsjóður fasteigna verður hins vegar ekki starfræktur nema í góðum tengslum við sveitarfélögin. Þau yrðu að sjá um og bera ábyrgð á eignum sjóðsins auk þess að fylgjast með íbúðarmarkaðinum og leitast við að hafa áhrif á að sjóðurinn grípi inn í markaðinn með eðlilegum hætti og á réttum tíma. Þar um yrðu að koma nánari ákvæði í reglugerð er félmrh. setti um nánari framkvæmd laga þessara um Verðjöfnunarsjóð fasteigna.

Virðulegi forseti. Ég hef rakið hugmyndir um Verðjöfnunarsjóð fasteigna og hvernig honum er ætlað það þýðingarmikla hlutverk að leysa fasteignamarkaðinn á landsbyggðinni úr þeirri sjálfheldu er hann er í um þessar mundir, auk þess að minnka verðsveiflur á íbúðarverði og auka framboð á leiguhúsnæði. Flm. eru þó að sjálfsögðu tilbúnir til að athuga með opnum huga aðrar tillögur til lausnar á þessum vanda sem við er að fást og verður að fást lausn á.

Að lokum legg ég til að að lokinni þessari umræðu verði þessu frv. vísað til 2. umr. og félmn.